旧改——旧改新政策2022?

最近两年，关于“棚改将要停止”的新闻报道从未间断。棚改真的要停止了吗？尽管很多购买老破小“博拆迁”的投资客和盼望拆迁“以旧换新”的业主不希望这是真的，但我们仍然要说，种种信号显示，在中国实行了近12年之久的“棚改”政策，可能真的要“停止”了。

首先，过去两年，住建部高层不止一次“明示”棚改将要停止：2019年7月，住建部副部长黄艳在政策吹风会上针对未来旧城改造时直言，将告别“大拆大建”和“一拆了之”；2020年初住建部长王蒙徽在工作会议中指出，2020年要严把棚改范围和标准，做好棚改的“收尾”工作。业内专家分析认为，住建部高层在重要会议上分别提到了“告别大拆大建”和“做好棚改收尾工作”，无疑已经实锤了，棚改将要“停止”；

其次，2020年棚改累计完成开工总量209万套，创过去7年以来的最低纪录，甚至不及2018年棚改高峰时期的1/3。根本原因是，经历了过去这一轮“货币化安置”补偿政策的促进，全国符合拆迁条件的小区已经所剩无几了。尤其是2019年国家更一锤定音，库存严重不足、有上涨压力的城市，要全面停止棚改拆迁。即使有些地区仍然在推行棚改拆迁，据我们了解，条件也非常苛刻。比如浙江省就明确，未来仍然能划进棚改拆迁名单的房屋必须同时满足三个条件：2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，而符合条件的小区不足1万个；

再者，2021年初的国家重要会议上，为解决好大城市住房突出问题时，提到了保障性租赁住房、共有产权房、长租房、旧改等举措，但对于民生工程“棚改”却只字未提，这意味着棚改已经成为过去式了。不仅如此，住建部长王蒙徽更直言表态，未来城市更新老旧小区改造，将全面推进旧改工程。国家一锤定音，毫无疑问再一次坐实了“棚改将要停止”的说法。

始于2009年的棚改，到今天已经累计开工4730万套，帮助1.2亿居住在危旧住房、破屋烂院以及存在明显公共安全隐患的旧村居民“出棚进楼”，实现了安居梦，所以棚改拆迁称得上是我国重大的民生工程，发展工程。

棚改既然是实打实的民心工程，为何国家还要叫停这一惠民政策呢？归根结底是因为棚改并非只有好处，它还有很多显而易见的“弊端”：

一是2015年之后开始实行的棚改2.0模式，俗称“货币化安置”政策，催生了大量拆迁暴发户，深圳、广州、上海等城市，更有人通过拆迁一夜暴富，资产过千万。棚改拆迁的这种“不公平造富”行为，正在挑战社会公序良俗，更助长了读书无用、实干无用等思想的蔓延传播。很多专家学者都发声建言“叫停棚改”；

二是棚改“货币化安置”完美地形成了资金闭环，棚改专项资金经历从央行到国开行，再由地方发放给拆迁户，地方收回土地抵押并拍卖给开发商，然后拿着土地出让金偿还国开行、央行贷款。这样的模式，无疑给了地方“盲目发债”借低息长期贷款的机会。据新京报报道，过去三四年，很多地方甚至出现了，该拆的房屋不拆，不该拆的房屋却上了拆迁名单的情况。一句话，“棚改”已经严重“跑偏”了；

三是棚改虽完成了三四线城市的“去库存”任务，但“补钱给老百姓让他们自己到市场上去购买商品房”的模式，创造了大量购房需求，也释放了巨大的购买力，直接拉动了绝大多数三四线城市房价的新一轮“补涨”。根据国家统计局数据显示，2016年-2020年，全国130多个三四线城市平均房价涨幅不低于55%。换言之，如果继续推行棚改政策，显然已经与国家对房地产定下的“稳”基调严重不符。

除此之外，还有一个重要原因是，棚改拆迁的代价太高，而且可以说是拆迁的成本与日俱增。虽然国家创新地推出了“货币化安置”模式，但新型棚改拆迁还是给很多地方主体造成了短期难以消化的压力。

基于以上分析，国家叫停棚改，显然是非常明智的做法——既顺应了民意，也符合房地产发展的现实需要。

有人看到这里可能会产生疑问，棚改真的要全面停止了吗？未来全国一套房子都不会再拆除重建了吗？当然不是，我们所谓的“棚改将停止”，并非指所有老房子全部停止拆迁，而是指类似2018年一年棚改626万套那种大规模的棚改拆迁时代停止。换言之，是国家宏观层面赋予棚改的阶段性重大使命“停止”了。

换言之，未来棚改拆迁还会继续进行，只是规模会非常小，和棚改高峰时期相比，未来的棚改可能就相当于是“停止”状态。事实上，上文我们也提到了，未来每个省市仍然会继续进行棚改，只是范围和标准会严格把握。简单来说就是，未来会对符合棚改拆迁的房子设置更苛刻的条件。国家智囊仇保兴测算，未来5年内，棚改的总量可能不会超过100万套。

棚改将“停止”，那么全国仍存的数量巨大的2000年以前建成，但不符合棚改拆迁标准的房子该怎么处置？

答案来了，国家一锤定音，今年起，这些老房子全部按新办法处置——2020年10月住建部部长王蒙徽发文明确，2021年起，全面推进城镇老旧小区改造。换言之，从今年起，以2000年以前建成的城镇老旧小区，不再进行野蛮且急功近利地拆除重建，取而代之的是更突出地方特色和人居环境的全面改造，简称“旧改”。

根据住建部公布的信息，在完成了2020年对4.1万个老旧小区旧改“试点”工作之后，2021年起至2025年之前将对全国近13万个2000年以前建成的城镇老旧小区进行全面旧改。住建部副部长透露，“旧改”主要涉及基础类水、电、气、暖、通信、地下网改造，改善类加装电梯、提升绿化、规划车位、引进长效物业管理机制等，提升类则主要是围绕完善社区配套服务工作。

值得一提的是，“旧改”突出了中央财政资金的支持引导作用，并强调拓宽多元投融资渠道。直白点说就是，旧改是由国家出大部分资金，居民出小部分钱，最终达到社区美化、生活方面的目的。

“旧改”粉墨登场，对于少数人来说，意味着“一夜致富”之路没了，但对于绝大多数人来说，恰恰是幸福生活的开始。直白点说，从今年起，经历“旧改”后的老旧小区居民可以获得“双重收获”：

第一收获便是居住环境会有大幅度改善：各类基础设施管道完成更换、外墙加上了保温层并且粉饰一新、装上了电梯、增加了绿化、规划了车位、引进了物业，更有甚者引进了助老托育等服务……这一系列举措之后，20年的老旧小区也会脱胎换骨，焕然一新。不仅可以大大提高老旧小区的美观，也最大程度改善了居民们的生活质量；

第二收获便是，今年起20年的老房子或再次升值的实惠。完成“旧改”后的老旧小区会再次升值吗？答案是肯定的。我们通过对比北京、上海两地近40个旧改前后老旧小区的成交价发现，旧改可能对20年的老房子有5%-24%的市场价值的升值作用。这很好理解，一方面老旧小区经过全方位“旧改”后，社区环境和居住舒适性都有明显改善，这会吸引更多的年轻需求和购买力；另一方面“00后”老旧小区大多位于医疗、教育配套较为成熟的老城区，它们的自身条件并不差，缺的是提升自己的机会，而“旧改”恰恰就是这个难得一遇的机遇——老旧小区外观等基础设施的改造，对其市场价值的拉升作用非常明显。尤其是4层以上符合条件的老旧小区，在完成加装电梯改造后，房屋的升值空间更加明显——贝壳研究院调查数据显示，北京22个加装电梯的老旧小区，全部升值。

“旧改”虽有万般好，但现实中仍然不乏质疑之声，有人说“旧改”并不能彻底改善居住条件，也有人说“旧改”是纯粹的“面子工程”，更有甚者讽刺老旧小区旧改是“老黄瓜刷绿漆装嫩”。

对此我们想说两点：第一，“旧改”是现阶段我国房地产发展的必然需要。换言之，“旧改”是城市更新发展过程中，更具指导性和可落地性的逻辑演变；第二，“旧改”较“棚改”最大的优势是，它不仅是一种换新颜的方式，更能留下一座城市的温度。老房子全部拆除重建的确可以带来高科技、现代化的车水马龙的繁华大都市，但现实中的城市并不是这样的，城市是市民的城市，它应该兼具新城区创新与发展的活力，也应该具有老城区文化与烟火气的厚重。