首开地产成都首开地产

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

7月上旬的某个早上，是一个大晴天，北京的阳光还没有太烫人的温度，也不似南方那般有些许粘腻的不适，照在身上暖暖的，很舒服。

“一部首开史，半座北京城”，在北京这座城市，首开是一家极难被忽视的企业。北京与生俱来的大气，影响着在这里生活的市民，比如赵龙节，同样影响着在这里扎根的企业，比如首开。

首开股份新上任的总经理赵龙节与我们初次见面，却没有距离感，打招呼、交换名片、笑着闲聊。

这一点在接下来的采访中不断得到印证。“这些年在外地交到了很多朋友，没有一个敌人。”

祖籍山东，生长在北京的赵龙节是个土生土长的北京人，毕业后就选择了首开这个北京市属国企，直到现在。

“我算是把青春献给了这个企业。”

没有架子、礼貌大方、不计较、善于换位思考的赵龙节总能和大家打成一片，而首开也是业内公认好的合作对象。

“做生意，首先是做人，做人要有胸怀。”赵龙节提及，首开很多合作方，有的甚至合作了几十个项目，从没红过脸，一些矛盾也都妥善地处理了。

从做人到做事，“包容礼让”这个词也浸润到了首开的企业文化中。所谓“礼让”并不是无原则的退让、忍让、示弱，而是一种大智慧。

“做生意，一定不要赚最后一个铜板，多让一步，可能得到的是别人给你10倍的回报。”

责任和使命

我们先恭喜了首开，在北京第一批集中供地中取得了丰硕的战果。

北京首批集中供地中，首开及参与的联合体共拿下位于房山、大兴、丰台、密云五宗地块，成为最大的赢家之一。

赵龙节告诉我们，这次北京供地的方式，对企业是友好的，因为所有的东西都算得很清楚，且企业没有太多自持压力。

他用“三赢”来形容：“竞持有份额也是开天辟地的做法，体现出北京市政府的智慧。政府在短期有贴补，老百姓有实惠，企业又没有什么太多的损失。”

自2015年以来，深耕北京的首开股份多年来连续保持北京市场占有率第一，被称为“京城地产一哥”。

“有人评价，首开是北京地产市场的压舱石，提供大家住得好、住得起的房子，是首开在房地产，尤其是北京市场的一种责任和使命。”

作为一家北京市属国企，首开更多从大局考量，而不是个体利益。采访过程中，赵龙节更多提到的是“责任和使命”。

首开集团的成立，可以追溯到上世纪80年代初。七十年代末，在北京王府井南口搭建的一个临时工棚里，“北京市建委统建办公室”挂牌成立，随后1980年9月28日，北京市政府决定在统建办的基础上，组建中国第一家房地产开发公司——北京城市建设开发总公司，这便是首开集团的前身。

可以说，成立至今40年岁月，首开一直肩负着历史使命、以及老百姓的期望。

“首开集团也参与了一些主城区的城市更新项目。”为什么会找国企？就是因为国企要有责任和担当。

赵龙节说，在算不出盈利模式或者说刚开始难以盈利的时候，国企一定要冲在最前方，这无关利益。

“如果以纯粹的商业行为去做，是做不到‘一部首开史，半座北京城’的。”

在首开股份的官网页面上，“责任、地产”被放在了最显眼的位置。作为国企，首开无法以绝对的经济利益为导向，这种“让”，是作为国企的责任和使命。

和赵龙节聊天很有意思，他从不说一些晦涩难懂的大道理，而是喜欢分享自己经历过的一些趣事。

他大学毕业后，遇到过两件事情，至今记得清楚。

他有一个朋友在台湾的地产公司工作，说在台湾做了一个2万多平米很大的项目。即便那时候赵龙节刚参加工作不久，也知道内地开发项目都是少则几十万平米的规模。

“他第二句话给我印象更深，他说台湾挣的钱都是算地下车位，他们的车位很贵，一个要100多万。”他开始很不解，不过这也让赵龙节开始思考，其中是不是有规律？是不是未来的趋势？台湾地产的今天是不是大陆地产的明天？

爱思考是所有做投资的人共性之一。赵龙节喜欢读书，拿的是经济学博士学位，也称自己有幸读了不少书，聆听了很多大师对历史的分析和对未来的预判。

在此基础上，他也得出自己对未来的预判。

“经济发展到一定程度后具有同质性，中国核心城市的资源也会稀缺，城市更新是不是一种归宿？”

未来的样子

“城市更新”正是近几年首开股份在着力推进的一项业务。

2015年，首开集团率先提出“城市复兴官”的发展思路，并开始以首开股份为主体，开展“城市更新”业务的探索。

目前，首开股份已形成“对外投资+自持运营”两条“城市更新”业务主线，业务范围涉及旧有物业项目升级改造、社区型养老业务等。

“做城市更新的企业，首先要有一种情怀，也就是有责任感，一开始把它当成纯粹的商业行为，很难做得好、做得精。”

从小在北京长大的赵龙节，对文化传承有着责任感。他认为，北京的院落是最具有中国文化遗传的。

“留一些历史遗产给子孙，是首开的历史使命。”

又或许说，首开是在和空间交朋友：“房地产就是在打造空间，而空间是永恒的，一切的组织和人都离不开空间。可能两年后这个办公室就不是这个布局了，但它是存在的。”

在赵龙节看来，所谓的智者，就是赋予空间新的历史使命，将它的使用价值、经济价值体现出来。

“城市更新这个概念既小又大，收购项目重新包装是狭义的城市更新，这种好算账，但带来对城市功能的改善是很小的。”

首开股份是一家讲究未来长久发展的企业，“一个有责任的企业，就要考虑一定规模、一定片区，另外符合未来趋势，不是短期的利益。”

“总书记讲两个一百年奋斗目标，做企业起码得琢磨未来10年的事，要不然眼前的困难是过不去的。”

令他印象深刻的第二件事发生在20多年前的一次出国考察，那时候去德勤会计师事务所，接待他的是一个俄罗斯人。

也是那时候，赵龙节就知道，欧洲已经没有房地产综合开发公司了，他们的城市已经很成熟，已经进入城市更新的层面。

“房地产综合性开发的服务商消失了，进行了专业化分工，变成了专业性服务商。”

所以，如果一线城市离地产开发越来越远，三四线城市核心区也基本被开发，未来在哪里？

这成了赵龙节一直在思考的问题，首开也很清楚，行业发展的未来方向就在于城市更新，因此早早开始布局。

他坦言，出于看重持有型资产的潜力，与同等规模企业相比，首开布局了更多的持有型资产，这些年的投入也比较大，导致负债率较高。

但这并不意味着不安全：“原来没有三条红线一说，我们会自身判断足够安全的边界做一些事情。”

但随着三道红线等政策的推出，首开也不得不做出调整，使自己尽快实现三条红线的逐项达标。

“首开历史上就持有大量优质资产，我们觉得这些资产是有长远价值的，也在提升这些产品的价值。”

首开股份办公地点位于北京金融街的招商国际金融中心，其中部分物业便是首开股份持有。像这种寸土寸金的物业首开股份还有很多。

看得长远，才能抢占先机，赵龙节也是一个喜欢掌握主动权的人。

“原来是包办婚姻，现在都自由恋爱。”他认为，包办婚姻是陈旧的、代表着衰败。相比起包办婚姻，“自由恋爱就是1+1＞2的方式，带来的机会也更大。”首开对于持有资产的选择也是如此：“主动持有，不被动持有。”

那么，对于资产的衡量标准是怎样的？对于首开来说，会主动持有聚焦在核心城市，即一线、1.5线、强二线的一些优质资产，绝不为了销售额，盲目被动地去做一些资产的自持。

着眼未来，首开股份已经开始培育人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态。

不赚最后一个铜板

这位上任不久的总经理，能给人带来一种安全感，这种安全感来自于谋定而行的工作作风。

“急是没有用的，有的时候欲速则不达，着急反而会让你失败得更快。”他觉得，一些事情往往需要做得慢，也就是需要静下来思考未来，带着团队多沟通、多思考、看得更长远。

虽然在国企任职，但赵龙节并不喜欢上传下达的工作方式，首开也不是刻板守旧的企业。

在执行力之外，赵龙节更希望给大家一些思考的空间。

“讲攻坚克难提的更多是目标，但我们允许在合理合法合规范畴之内，给团队一些达到目的的灵活空间。”

在他看来，首开是大家的首开，不管做什么，都需要共同找准一个方向，一起坚持下去。所有人对方向一定要有一个清晰的认知，“不能混沌”。

“要持有怎样的资产？这个阶段的业务是要利润还是规模？”

可以说，他熟悉首开每一个同事，更偶尔一起聊一聊：“人力资源、战略、法务……首开内部我基本上都管过，也因为管过人力，所以对大家都比较熟悉。”

今年5月，赵龙节被推至台前，成为首开股份的新一任总经理，与他共同被擢升的，还有王枥新、李捷、周兵、张绍辉、高士尧五位。

这是首开应对下一步组织机构调整做出的准备，“大的逻辑就是更加扁平化、专业化。”

赵龙节是一个很乐观的人，尽管他一上任就面临着“三道红线”、银行房贷“两条上限”以及土地供应“双集中”等政策。

他将此当做一种认可：“总有人要去担当这些事情，选择了我，也是一种使命，也是一种认可。”

他也愈发忙碌，休息的时间对他而言已是奢侈。在第二天，他即将要参加四川绵阳喜来登酒店的开业。过去的十年中，他的飞行里程超过了99.99%的人，他笑着拿出手机和我们分享繁密的航线旅程。

那是他的，也是首开的一部分。

至2020年，首开已进入北京、天津、河北、辽宁、山西、山东、上海、江苏、浙江、湖北、广东、福建、海南、四川、贵州等地区近30个重要城市，并自2018年以来合约销售连续三年站上千亿。

2021上半年，首开股份已实现合约销售金额662.63亿元，同比增长49.48%。在内部的计划中，首开股份自己定下的目标是力争1200亿元。赵龙节对此也有信心：“从首开历年来上半年的指标看，一般是上半年完成30%-40%，今年销售、回款都超过了50%，回款也达到预期。”

他曾经掌管首开南方区域，经济活跃的南方可以说是地产圈最能听见“炮火”的地方，“疫情开始的时候，我还是管首开南方的副总经理，首开南方管的地方比较大，涉及到20多个城市。”

在此期间，赵龙节对不少企业有了更多的认知，也结识了不少好朋友。

地产圈里，首开是房企最乐于合作的企业之一。2010年-2021年5月，首开共获取新增项目175个，其中合作项目约130个，合作对象超过30多家，与包括龙湖、保利、万科、中海、华润、平安、金茂等都建立了良好的合作关系。

在他看来，善于合作不是天生的，更多需要礼让。

“亏一点、退一点是为了产生合力。一个人干不成什么事，一个公司能干的事也有限，大家合起来能变成一个航母编队，那是了不得的。”

“要有好的合作伙伴，要知道别人关心的是什么，需要在什么地方让一点。”有时候，失去反而是一种得到。他说，做生意，一定不能赚尽最后一个铜板，有时候多让一步，可能得到的是10倍的回报。

看的远一点，往往是更大的世界。办公室的墙上依次挂着北京市地图、中国地图和世界地图。赵龙节指了指地图说：“好比在北京，你要看到全国，在中国，你要看到世界。”

以下为观点地产新媒体对首开股份总经理赵龙节先生的采访实录：

观点地产新媒体：您如何看现在及未来行业的形势？

赵龙节：中央对房地产有一个定性，我们经历了房地产快速发展期，十几年走了别人几十年的路。作为中央政府来讲，采取的就是稳定经济、房住不炒的逻辑，这也是符合中国国情的。

同时，中国资本市场管理得比较好，使我们的资产价格至少是一个稳中有升的态势，这也符合中央对于房地产调控的基本原则，并不是希望资产大幅贬值，是一个稳中有升的格局。

国内今年采取集中供地的方式，又赶上三条红线，中央再次提出房住不炒，各种政策叠加，我们看到上半年的土地市场还比较火爆，总的来说政府是想尽一切办法使土地平稳，企业想尽一切办法多获取土地。

第一次集中供地，还不足以判断今年整体的走势，因为第一次的供应量是比较大的，今年至少还有两次集中供地。

所以如果从中期去判断，我觉得近一年、两年中央政府会采取一些措施，调整好土地的供给。我们也看到，通过第一次集中供地，在主要城市土地价格的平稳方面，政府也达到了目的，像北京、上海这些城市的供地方式都得到了中央的肯定。

面对这个市场，我们觉得不光是利空，这种有秩序的发展，比不可预期的一些暴涨暴跌要好得多。这个行业，如果回归到一个正常的利润率，可能也是一些良心房企、想长久发展把企业做成百年老店的房企所期待的。

观点地产新媒体：目前销售600多亿了，全年的目标没有问题？

赵龙节：我们今年报的计划是1100亿，力争1200亿。从首开历年来上半年的指标看，一般是前半年完成百分之三四十，今年从销售、回款来看，全超过了50%。

回款也很不错，达到预期。我们今年上半年拿了十个项目，预期是有些项目在五六月份拿，也计划年底全部开盘。

我们排这个计划，最早的时候是没包括这些新增项目的，所以今年达成预期目标应该不是大问题。

当然，谁都不能100%准确预测市场的变化，但是我们会给市场一个平稳的预期。

观点地产新媒体：首开也做了很多城市更新项目，能不能分享一下？

赵龙节：城市更新是每一个国家、每一个城市都面临的问题，开发到了一定阶段时，都会存在城市更新，尤其是从一线城市开始。

人们老说房地产到底是一个什么样的行业，我认为，房地产或者说资产，就是一个空间，我们现在是在开发空间。

对于企业的考量最重要的是，在不同的历史阶段赋予这种空间什么使命，这些现在经营持有资产的企业，怎么去顺应历史，再调整使用功能。

首开现在也是力图打通从资本渠道到实际的资产运营，对空间进行调整。我们跟市场化的机构合作去拿一些项目，以资本共融的方式，然后成立一个合作体，共同来运营。

我们也有自己独立的商业地产公司运营自己的资产，以后会把这两个环节更好的打通。

首开这些年对持有型资产投入是比较大的，跟同等规模企业相比，我们布局更多，还是看重这些资产未来的潜力。

一线城市越开发越远，在一些三四线城市核心区也基本上被开发完了，未来怎么办？我们做投资、做经营的企业要思考，过去、现在和未来都要思考，思考的不仅是员工，还要为客户、股东进行考虑。

首开也在提早做这些布局，历史上首开就是一个资产比较多元化、持股方式比较多元化的公司，像酒店、旅游这些方面，现在首开还在布局养老、长租公寓，我们持有的资产都不少。

观点地产新媒体：首开这次团队也进行了调整？

赵龙节：首开员工、团队、高管都极为稳定，这次也是新提了5位高管，加上我在内一共是6个人。这种调整也是为应对首开股份业务的多元化，为应对下一步大的组织机构调整做准备。

大的逻辑就是更加扁平化、专业化，我们的方案已经通过董事会相关的决策，未来也会很快实施。

首开不是一个纯开发模式的企业，我们会在未来增量的场景上，进行适当的布局。

未来实现组织的扁平化、实现战术更精准，是首开股份追求的目标。调整之后，把我们的人力、物力、财力通过决策程序的缩短，投放得更精准一些，不是减员。

观点地产新媒体：您是毕业就来首开了吗？

赵龙节：对，我算是把青春献给了这个企业，包括这次我们提的高管也都是在首开相对年头比较长的。

这个企业有好的基因，过去这么多年积累了不少人才。我们企业的文化比较宽容、比较讲做事，比较讲人与人互相帮一把。股份公司是按照市场化的方式发展的企业，有一个比较宽松的文化环境。

一个组织给员工向上发展的方式有好多种，一种是上传下达，说往东就往东，说往西你就往西，执行力肯定需要。但是不是要给大家一点思考的空间？那是我们更需要的。

观点地产新媒体：接下来的架构调整是要给区域放权吗？

赵龙节：我们原来授权就比较大，但是首开的投资权是没有下放的，我们始终要抓住重要的投资权、人事权、重大事项的决策权，还有内部不同业态的发展方向。总部要把方向指出来，但是怎么走，需要大家一起行动。

有些我们认为对的东西，让大家变成能很清晰理解的方向、道路，尽量不让大家混沌。很多企业发展的时候，持有资产不知道持有什么样的，经营业务在这个阶段要什么？是要利润还是要规模，有时候不是很清晰。

刚才提到了城市更新，实际上城市更新概念既小又大，我们做的所有收购项目都是城市更新，把一个楼重新包装一下就是城市更新，这是狭义的。狭义的好算账，带来的是城市功能改善、老百姓生活改善。

一个有责任的企业就要考虑一定规模、一定片区，另外符合未来，不是短期目标的改变。如果追逐短期目标，企业就做不大。所以我觉得首开股份是一家讲究未来长久发展的企业，至少我判断房地产空间是永恒的。

观点地产新媒体：国企都会在资金这些方面有优势？

赵龙节：这里面有很大的误解。民营企业的融资成本可能会高一点，但有的民企融资成本也很低。

这个市场当然有一些在乎你的背景，但更多的还是企业的能力。我们国企好像成本很低，但是我们要面临很多的问题，比如说有些必须履行的国企程序可能延长项目周期、激励机制有待进一步提升。

观点地产新媒体：国有企业也在慢慢市场化。

赵龙节：最近从中央到北京的国资系统都在推进国有企业改革三年行动方案，说白了就是更市场，股权更多元，我们也在谋划这件事，希望更多元、人才更市场、激励更市场。

作为上市的股份公司，机制总的来讲还是比较市场化的，实际上现在金融机构对于上市公司的认知，我觉得更多的可能不是看是不是国有，还是看治理方向是不是清晰，客户是不是认可，团队是不是高效、可持续。

现在中国的房地产政策下，除了极特殊的一些保障房项目需要不以盈利为目的，剩下对所有企业考验的是资信、资质，哪个招标文件的要求也没写只要国企背景的，都说要一级开发资质，规模多少，在一线城市开发规模有多少。上海就是典型的例子，国企可能需要更多的机制体制的突破。

但是有一点，企业走到今天，未来是不是能走得远、走得好，还看企业的发展思路和战略是不是清晰。

我崇尚一个观点，有一个做得很优秀的中国民营企业家讲过一句话，他说我们的企业是按照自己的战略目标走的，没有想过弯道超车，我们天生要做一个本份的人。有人问他是怎么把别人打败的呢？他说不是我把他打败的，他是自己犯错了，在自己发展过程中有了毛病。

我们做每件事情都是一样的，把方向坚持好，然后再坚持做事情。所以我觉得企业的发展跟企业的性质没什么关系，需要团队的领导者有一个共知的东西，光你一个人知道是没用的，比如说我是总经理，我们还有董秘、董办主任，光我们三个人知道没用。

如果这个方向是对的，我们都认知了，还要让更多人认识到，还得给大家空间。大家都认识到了，必备的工具不给也不行。

观点地产新媒体：首开的负债率也比较高，要如何解决？

赵龙节：首开在布局未来，我们知道行业发展的未来方向在一些大城市，早早进入城市更新的阶段，我们作为开发企业，要对空间做创新。原来没有三条红线一说，会用我们认为足够安全的边界做一些事情。

后来有了三条红线，虽然首开在银行的信用度是很好的，包括现在都是，但是市场有时候会说一些东西，不是权威机构说的，股民的担心或者一些忧虑，都很正常。

在行业发展的阶段，我们也有一个心存敬畏的态度。原来可能是在没有三条红线等更严的管理制度的时候，我们按照自己的逻辑去发展，在有了三条红线之后，我们就要更多地结合着去发展。

我们预计第一个绿线的是现金短债比，现金是最重要的，经过努力实现三条红线的陆续达标，首开有这个能力。

观点地产新媒体：首开也在着手降负债了？

赵龙节：那是肯定的，而且也有空间。首开历史上就持有大量的优质资产，对资产的处置可能就会使我们的指标向好，但是我们还是从长远看，把提高经营效益作为降负债的核心。

对优质资产，我们更多地觉得这些是有长远价值的，也在提升这些产品的价值。

我们现在还是要保持发展，还是要看对未来的判断。要结合首开未来的发展，希望对手里的资产再做提质增效。因为现在很多企业回过头来在持有一些资产，即便有三道红线，但是我们依然不是以短期的目标为目的。

可能持有一些资产，短期报表会有影响，但是我们觉得一些核心城市的优质资产，未来可以有相对持续稳定的回报。

首开在目前的发展阶段，会积极地寻找一些未来有重要价值的资产来持有或者阶段性持有。现在我们在持有资产的时候，往往会有退出目标，我们跟一些基金机构合作持有。

当然，这会使首开的负债率受到一些影响，我们会顺应监管机构的要求来调整。

观点地产新媒体：首开看得很长。

赵龙节：地产是一个长周期的事情，我们自己的项目，十多年的很多，几百万平米的项目要干十几年，需要在当下谋篇布局。

总书记讲过两个一百年奋斗目标，我们做企业起码得琢磨未来10年的事，要不然眼前的困难是过不去的，也没办法过去。

每个企业还是要靠自己，要走出自己的特色。当然首先是自己的团队，从各方面给团队空间，经营团队怎么把未来方向、目标定好，怎么看得更久远一点，而不是老让人看着手忙脚乱、瞎折腾。

观点地产新媒体：您到了一个新的位置上，有什么样的感受？

赵龙节：我的工作已经调整过不少次，组织给我调整的时候，往往都没有什么过渡期，我也习惯了。

另外也是一种使命感，总有人要去担当这些事情，既然选择了我在这个时候担当，也是一种使命，也是一种认可。我也对首开股份的未来充满信心。

本文源自观点地产网