‘房贷利率计算’房产抵押贷款计算器?

有网友提问：房屋按揭贷款是单利计息，还是复利计息？

这涉及到单利和复利的概念，让我们先来简单了解一下基础知识。

利息的计算方式有两种，一是单利方式，二是复利方式。

所谓单利，是指一个计息周期本金固定不变，只有本金产生利息，本金产生的利息不再产生利息。

所谓复利，是指一个计息周期结束之后，把利息合并计入本金，重复产生利息，俗称“利滚利”。

对于银行存款来讲，单利方式适用于一个存期内利息的计算，而一个存期结束后转存时才会使用复利计算。

• 举例说明

假如有10000元，存银行三年定期存款，存款（年）利率4.125%，则三年期满利息的计算，就应该使用单利计算公式，即：

利息（3年）=10000×4.125%×3=1237.5元。

再假如三年定期存款到期后，转存三年定期，转存时的利率还是4.125%，那么求六年之后的利息，就要使用复利计算公式，也就是前三年产生的利息1237.5元会“利滚利”，即：

利息（6年）=（10000+1237.5）×4.125%×3=1390.64元。

由上可见，单利与复利的本质差异在于本金。本金包含上一个计息周期的利息，就是复利计息；本金不包括以前计息周期的利息，就是单利计息。

明白了单利和复利的概念，以及它们分别适用的场合，我们在回过头来讨论开头的问题：房屋按揭贷款中的利息计算，到底是单利方式还是复利方式呢？

下面，我们举一个房贷的例子：以利率5%贷款100万（即月利率为5%÷12=0.416667%），按照等额本金方式12期还款，我们演示一下还款的利息是如何计算的。

• 第1个月，

期初本金余额100万元，按照月利率0.416667%占用了一个月。

那么第一个月偿还的利息就是：

1000000×0.416667%=4166.67元；

偿还的本金为：

1000000÷12=83333.33元。

• 第2个月，

期初本金余额为1000000-83333.33=916666.67元，还是按照月利率0.416667%占用了一个月。

则第二个月偿还的利息就是：

916666.67×0.416667%=3819.44元；

偿还的本金为83333.33元。

• 以此类推……
• 第12个月，

期初本金余额还剩1000000-83333.33×11=83333.33元，仍然是按照月利率0.416667%占用了一个月。

则第12个月偿还的利息就是：

83333.33×0.416667%=347.22元；

偿还的本金为：83333.33元。

由此可见，房屋贷款利息是根据占有使用的本金数额、时间（按月）来进行计算的，资金使用一个月就要付出一个月的利息。这样经过12期，一笔100万元的房屋贷款就还完了。

在以上的计算过程中，贷款本金是逐月减少的，还款中的利息也是随之而减少的，中间不存在“利滚利”的问题。因此，可以认为房贷利息是单利计息。

可以说，房贷的计息方式——不管是等额本金还款，还是等额本息还款——都是严格的月利率单利方式。这种计息方式，跟消费贷款或者信用卡分期业务是截然不同的。

一般情况下，房贷利率低于6.5%，而消费贷款或者信用卡分期业务的费率少则8~12%，高则达到18~24%，更有甚者部分网贷平台会触及36%的高利贷红线，那么它们的利息计算，肯定就不是简简单单的单利方式了。