回迁房知识大全 什么样的回迁房可以买？

从价格上看，回迁房有着显著的价格优势。那么在购买回迁房这个问题上看，回迁房能不能进行买卖呢?如果非要买回迁房，什么样的回迁房可以买？购买回迁房会存在什么样的问题，需要注意哪些事项，我们今天就来整体说一说。

1、什么是回迁房？

回迁房指的是开发商征收土地时，赔给被拆迁住户的房子。

2、回迁房跟商品房有什么区别？

（1）房屋价格不同

回迁房的房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，价格相比较高。

（2）房屋权利不同

符合限售条件的商品房可以随时上市。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款。

（3）买卖关系不同

商品房的房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3、哪些回迁房可以买卖？

业主已取得房屋产权证，这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的。

4、哪些回迁房不可以买卖？

只有开发商的回迁协议没有房产证，是不能过户和改名的。如果这个时候买卖属于私下交易，是不合法的行为。

5、回迁房产权多少年？

回迁房产权年限要看其《国有土地使用证》上的土地性质是什么性质的才可以确定的：

（1）如果回迁房是用作住宅的话，那么产权年限是70年；

（2）如果回迁房是用作综合用地使用的话，那么产权年限是50年；

（3）如果回迁房是用作商业经营的话，那么产权年限是40年。

6、回迁房买卖交易流程有哪些？

（1）对于房屋买卖的双方来说，了解房屋的相关信息是需要的。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋权证书、身份证件及其它证件。

（2）选择好的目标房源后，您需要亲自到现场查看。提醒您：一定要与产权人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。

（3）卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对的房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（4）买卖双方共同向的房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

7、购买回迁房会有哪些风险？

（1）无不动产权证

若卖方只有回迁协议，并无不动产权证的话，那么买卖双方在进行二手房交易的时候，是不能够在当地所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。

另外，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

（2）付款有风险

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为在这种情况下，业主也不能保证什么时候能够真正过户。

8、购买回迁房的注意事项

（1）考察开发商实力

遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力。如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度尚可，不动产权证相对有些保障。

（2）一定要约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得不动产权证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得不动产权证，但要写明自取得不动产权多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

（3）用先租后买保障权益

如果双方均十分满意的话，相关专业人士建议，双方可以签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额，等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款，从而可再进行按揭贷款。采用这种方式能够保障双方的权益。

（4）过户登记费用高

回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时会面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。

（5）存在安全隐患

有不在少数的回迁房在物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。况且，很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。