‘固定利率’固定利率可以改成浮动利率吗?

最近，房贷利率换锚引起非常多人的关注，毕竟这涉及到几十万亿的存量房贷。

所谓固定利率和浮动利率，可能很多人已经了解了，我在这里还是简单回顾一下，2019年8月，LPR作为新的利率定价机制上线，每月公布一次，LPR有1年期和5年期两种，下图就是截止目前的LPR利率变动情况：

而房贷利率主要参考5年期的LPR，2月份最新的是4.75%，首套房贷款利率即与之相同。二套房上浮0.6个百分点。

所有2019年8月份之后签的房贷合同中的利率都已经参考LPR定价了，8月份以前签订且2020年未到期的商业贷款都要重签。

按照央行的方案，用户可以有两个选择，

固定利率，现在是多少，未来也是多少，直到结束。

浮动利率，第一次变换过来，保持月供不变，但利率计算方式按照LPR+差值的方式计算，不再参考基准利率。

下图是一个简单的测算对比，各位可以看一下。

简单说，选择浮动利率，虽然月供不会变化，但由于5年期LPR比基准利率更低，最终实际差值或者说折扣是不及原先的折扣的。比如之前是85折，新的算法下来，等于是88折。

上浮也是如此，新的计算方式下，上浮比例更高。

对于房贷利率换锚，我也做了一个在线调查，结果显示，有近50%的人选择了固定利率。

此前在各类专家的观点中，浮动利率更有利于购房者，因为LPR大概率会继续下行，月供会有所减少。不过从投票结果来看，仍然有近50%的购房者选择了固定利率。也就是说，浮动利率大家仍然是心存疑虑。

对于选择浮动利率和固定利率的购房者，我也随即采访了几位。

选择固定利率的，主要是以刚需为主，首套房的比较多，他们上班族居多，现金流较为稳定，对于目前的月供，主要诉求其实并不是希望利率下调能省多少钱，而是希望能锁定月供，不希望因为未来的波动导致月供上涨。可能十年内都不打算换房，对于房贷，并不希望花费太多精力在上面。他们的特点是，买完房后对于月供，安心还就行了，最关心的其实是他们的工作和收入增长方面。

而对于选择浮动利率的，少部分是刚需，大部分是长期关注房地产的，还有一小部分是投资性购房者，有一位购房者的观点比较典型："一套房子在我手上待不了多久，短期能省一点就是一点，手里有几套房都在还贷，如果下调的话，能省钱也有一千多了，如果明年初继续下调，那么月供还能降低"。

以上两种观点，基本代表了两类人的诉求，对于房贷利率换锚，我想各位可以参考以上两种情况。

如果你比较保守，买房子就是为了住，不太喜欢折腾，那么选择固定利率也无妨。至于选择浮动利率，其实也可以，毕竟房子就一两套，房贷再波动，也不会上天，把收入提上去，很快就会没感觉。

如果你是那种喜欢折腾的，对于短期现金流比较关注，对于中长期浮动有一定的风险预估，那么浮动利率其实也是OK的。

可以肯定的是，短期未来一两年，浮动利率肯定更划算，但是中长期走势要基于各位对楼市走势的判断，楼市热，浮动不划算，楼市冷，浮动划算。