金融时报,金融时报中文网?

随着房地产市场的回暖,一款名为“首付贷”的融资产品引起各方关注。

“如果没有购房的过高杠杆,其实不会形成房地产泡沫。”全国人大代表、全国人大财经委副主任委员吴晓灵近日对媒体表示。而此前在两会重庆团讨论时,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆同样表示,如果听任当前一些地方的房市高杠杆涌现,或将形成另一场金融灾难。

不管是吴晓灵代表还是黄奇帆代表,他们所担忧的一些地方的“房市高杠杆”,是指因“首付贷”这种融资产品而带来的购房者再加杠杆行为以及由此可能引发的一系列风险。因此,在房地产市场去库存过程中,各方既要完善各项政策,“因城施策”化解房地产库存,又要引导居民形成合理住房消费预期,警惕诸如“首付贷”等隐藏的风险。

为化解房地产市场高库存问题,2015年以来,根据国务院的统一部署,人民银行对住房贷款最低首付比政策进行了适当调整,主要政策目标是支持居民家庭自住和改善型的购房需求。全国政协委员、人民银行副行长潘功胜3月8日表示,当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此,住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

实际上,尽管近一段时间住房贷款政策经过多次调整,最低首付比例门槛不断下调,但整体购房杠杆率并不算高。可以说,下调最低首付比例,为购房者适当加杠杆,有利于“因地制宜”去库存,符合供给侧改革的需要。

但诸如“首付贷”等融资产品在部分地区的出现,则进一步放大了购房者的购房杠杆,甚至形成了高杠杆购房的情况。“首付贷”融资产品至少在一年半前就已经出现,其实质是在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构为其提供用于支付首付款的贷款。如果购房者的原本最低首付比例为20%,那么其购房杠杆本身是5倍,但当其首付款中有一半甚至一半以上的资金又来自“首付贷”时,则购房者实际自己的首付比例已经降为10%或更低,则其杠杆率放大至10倍。这正是业内各方担忧的“房市高杠杆”问题。

对此,吴晓灵表示,政府为了鼓励房地产去库存,将首套房首付比例由30%降到了20%,这本身已经是加了杠杆,但房地产市场还不满足,通过场外配资、P2P等其他资金渠道融资,甚至房屋中介推出一些涉及首付的贷款,比如“首付贷”等产品,则会引起房地产市场的风险。

尽管目前“首付贷”融资产品的规模到底有多大尚无准确数据,但其背后暗藏的种种风险的确不容忽视。

首先,个人住房贷款本身是商业银行相对比较安全的产品,其中,首付款是用于防范房贷风险的安全垫,但市场上存在的“首付贷”产品,则让这一安全垫的安全性有所打折。其次,参与“首付贷”的资金来源复杂,既有中介机构自身资金,也有互联网金融资金参与,甚至不乏各种理财资金通过包装“借道”而来,一旦购房者贷款偿付出现问题,不排除诱发连锁反应。再次,在去库存过程中,国家一直鼓励刚性和改善性购房需求,而“首付贷”有可能放大一些投资投机性购房需求,进而给房地产市场增加非理性预期因素,甚至造成部分购房者恐慌性购房。此外,也有担忧者将房地产市场的“首付贷”与股票市场的场外配资作比较,认为其在放大杠杆的同时,游离于监管和正规金融市场之外,容易成为风险的导火索。

当然,对于当前各方关注的“首付贷”,有关方面已经有所警觉。部分地方以召开座谈会的形式摸底警示,也有地方已经发文,针对各类机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷,放大金融风险的现状,研究如何进一步防范金融风险。可以预期,随着各项政策的完善、监管的逐渐全覆盖以及宏观审慎管理的加强,房地产市场将进入平稳健康发展阶段。