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稳中有变 乘风启航！

回顾2018年广州楼市，这8个字完美概括！

而2018年年报也全新出炉啦！年报从“市场热点”、“土地市场”、“物业市场”和“总结研判”四个方面总结2018年广州楼市。报告节选如下：

市场热点

01市场环境

2018年贷款数据和社融数据双双不及预期，广义货币(M2)增速再度降至历史最低点，当前融资环境偏紧，房企融资困难，商品住宅销售面积受楼市调控及经济下行的压力叠加，增速持续走低，房企拿地热情不再，土地流拍率攀升，楼市承压之下迎来调整期。

02全国政策

2018年前三季度传统四限升级，中央连续多次约谈房价上涨过快的城市，调控基调从严态势不变，但步入年末，广州、武汉、菏泽多城释放调控定向放松信号，历经两年的调控或将迎来放松。

03广州政策

前三季度政策大方向上从严，但加码力度有限，四季度已出现局部调整迹象，限购、限价等部分行政调控手段逐步放宽。

04房贷利率

广州认房认贷，从2018年年初到年中，整体房贷利率呈上涨趋势，12月广州部分银行房贷利率松动，但首套上浮10%至15%依然占据主流，二套房利率多上浮15%至20%。

05年度榜单

2018年广州TOP10房企权益销售规模破千亿元，百亿军团增至4家，“寡头效应”凸显，其中保利发展、越秀地产、万科地产三家粤系房企位列三甲。

保利发展流量业绩再创新高，蝉联流量榜冠军；TOP5门槛破百亿元，碧桂园、越秀、万科、绿地均进入百亿规模队伍。

面积排行方面，保利发展为唯 一成交破百万方企业，而万科、碧桂园等房企的年度权益和流量销售面积总额同比均出现不同程度的下滑。

土地市场

01年度走势

自2017年起广州土地供应明显回升，2018年供应超过1600万㎡；成交楼板价及溢价率在多元化土拍政策加码下明显降温，2018年溢价率创近六年新低。

02区域土地市场

增城、南沙等外围区域仍为主要供应区域，白云区因小坪旧改等助推下供求量处高位，越秀、荔湾开发饱和供应稀少；南沙区有自贸区和大湾区利好双重加持，溢价率全市第一。

03未来供地计划

未来三年将充分利用新建地铁的运力优势，结合外围区域陆续完善配套条件，拓展外围区域的供地空间，保障租赁住房产品的稳步发展，年平均计划供应宅地645公顷。

04旧改盘点

广州本年度共有156个城中村有旧改新进展，其中黄埔区为大型房企关注焦点，目前通过旧改引入12家房企共15个项目；企业方面，保利收获最多，已介入8个城中村。

物业市场

01商品房总体市场

2016、2017年广州商品房供应量有所收窄，政府随即加大经营性用地供应力度，2018年供应量回升至1346万㎡，为近三年高位。受调控影响，2018年成交量跌至近四年低位，带动供求比回升至1.1。价格方面，随着2018年四季度限价政策全面放松，带动全年商品房均价升至20589元/㎡的历史高位。

02商品住宅总体市场

2015-2017连续三年“求大于供”的局面被打破，2018年供应量回升，成交下挫，供求比回升至1.14；库存量增至近三年高位，但去化周期为9.9个月，仍处合理区间。

03公 寓市场

330政策持续影响，今年公 寓去化率创近5年新低，但1219新政后加推项目去化表现突出，3盘登上热销榜单TOP7。

04办公市场

2018年办公市场延续大宗交易为主现象，且成交主力区域由中心区倾斜至外围区，如临港CBD、南沙自贸区、知识城等新崛起板块，因政府产业规划和人才引进政策等多重利好，吸引大批企业进驻，带动办公需求的增多，致使成交量升至近五年新高。

05商业市场

在330商办限买限卖政策影响下，商业市场趋向于整售为主的模式过渡，成交均价在外围区若干5000元/㎡级别的大宗交易影响下跌至近五年新低。不过随着房企自持以及投 资客自营的增多，商业形态可调整性高、顾客体验元素丰富，市场投 资信心有所回升，带动今年成交量创近5年新高。

总结研判

01市场热点总结研判

第四季度以来，全国多城调控迎来微调，广州亦有所跟进，限价、限签等行政手段逐步放宽，房贷利率亦显下滑趋势，叠加广州整体规划出台，城市宏观面利好。

02土地市场总结研判

一级市场供求量稳步提升，多元土拍模式主导市场，土地溢价率创新低，市场热度处于可控范围；实力房企积极介入旧改，另辟蹊径。

03住宅市场总结研判

2019年供需均现利好因素，成交量有望触底回升；房价基础牢靠，受益政策环境改善，将回归稳定，体现区域价值。

04商办市场总结研判

调控定向放松，市场关注度回升，但仍以去库存为主。