楼盘测评｜东四环豪宅三国杀：壹亮马、泛海国际与霄8！

买房私人顾问 中国房评报道 前天

北京东四环有多久没有出现全新的豪宅项目了？

酒仙桥这个区域上一个商品房项目还要追溯到2013年的丽都壹号，而这五年又刚好是北京房地产市场的一个轮回。

5月24日的那场“世界ONE象——都会艺术家”壹·亮马的产品发布会，宣告着这个区域一个新的豪宅项目即将诞生。

正所谓“久旱逢甘霖”，经过2年酝酿的驼房营村地块项目“壹·亮马”一经亮相便是万众瞩目。

顾问君掌握到的信息是，壹·亮马正在申报12万元/平米的预售价格，这个价格中含着价格不菲的精装，以销售描述的“LAUFEN＋DORNBRACHT＋GAGGENAU”的品牌组合，相信精装费用会定在2万元/平米左右，项目意向登记已超过100组。

以单价来看，壹·亮马确实已进入豪宅的价格区间，可受地块限制，壹·亮马这个豪宅与周边区域的泛海国际和霄云路8号相比，就有些“非主流”了。

以功能换尺度，非豪宅主流产品

通过下表可以清楚看到，壹·亮马要在十分有限的土地上做出豪宅水准的产品和社区难度相当大：

＊数据来源于网络

壹·亮马首次开盘的产品为171平米3+1户型和195平米4+1户型，未来将会推出更大户型。

壹·亮马171平米3+1户型

壹·亮马195平米4+1户型

即便壹·亮马12万元/平米的预售价格获批，入住壹·亮马的门槛也不过2000万。

以单价来看，壹·亮马确实有着豪宅基因，但与周边现有豪宅泛海国际和霄云路8号相比，壹·亮马即将销售的产品更偏向高端改善。

据悉，泛海国际目前待售产品为372平米的4居和460平米的5居，霄云路8号在售产品为450平米的4居和520平米的5居，均带有家政专属保姆房和保姆电梯。

房本面积的差距，落到各项数据的差距也是十分巨大的。

＊数据来源于网络

在壹·亮马195平米4+1户型中，客厅的南向面宽为4.7米，而泛海国际372平米4居和霄云路450平米4居的客厅面宽分别达到了7米和8.3米。相比之下，壹·亮马4居产品的客厅显得有些“小气”。

通过户型对比可以看出，壹·亮马195平米4+1户型在追求居住功能性的同时，牺牲了“宽度”。

从功能性来说，4+1的布局确实功能强大，理论上在同时满足三代5-6口人居住的同时，还可以将多功能房改成家政房，供保姆使用。不过空间尺度感的不足，会带来拥挤的感觉，而且由多功能房改造的家政房，会导致私密性大大降低。

所以，该户型还是二代3-4口人居住最佳。

超前的“非主流”景观设计

从沙盘上看，壹·亮马项目地块被分为三个区域，其中商品房项目、配建的幼儿园和社区商业在一个区域，配建的公租房在项目东侧区域，配建的变电所在项目东南侧的独立区域。

相比霄云路8号超大面积的社区和超高的绿化率，壹·亮马除去配建的公租房和配建的变电所所占面积，项目社区內可用于绿化的面积并不富裕。

难能可贵的是，在难以达到主流豪宅绿化面积时，壹·亮马从“人性”着眼，“非主流”地打造一套“心”奢主义生活场景，包括四季花厅、枯山水、下沉花园等多个不同风格却又与豪宅身份相匹配的景观配套。

四季花厅是世界级设计队伍office ma团队的杰作，秉持着“把大自然的艺术搬回家”的理念，将500平米项目的出入口大堂，设计成一个室内温度恒温在22-26度的玻璃体建筑，通过恒温系统使从头部和脚踝部的空气温度差小于等于2摄氏度，室内种植的景观植物四季常青。

枯山水的景观设计来自拥有50年枯山水设计经验的株式会社MN环境计画研究所董事长大桥镐志，将北京独有的地域性至美学意识的实体化，用枯山水来呈现。

同时在沙盘上，可以看到下沉花园的设计与社区內水系相结合，香茗园、乐苑、艺廊等景观中溶入了当代艺术品展示。

将艺术引入生活，通过“非主流”超前设计的景观打造，壹·亮马在有限的社区面积上实现了对豪宅社区生活的诠释。

12万元/平米，便宜？贵？

放眼酒仙桥这个区域，壹·亮马12万/平米的价格确实不算便宜了，根据链家APP数据显示，同一区域的丽都壹号120平米三居室二手房，单价仅在8－8.5万元/平米。

泛海国际香海园、樱海园、碧海园、澜海园的二手房均价在10-12万元/平米之间，且有150－200平米的三居户型，而霄云路8号二手房在11-13万元/平米之间。

为何会有如此大的价格差异？

一是区位差异。相比霄云路8号和泛海国际所处交通要道，更临近四环主路的区位，壹·亮马和丽都壹号所在的位置明显有些靠外了，而且交通很不方便。现在从壹·亮马到四环主路向北要绕行将台路，向南要绕行东风南路，而这两条路是出了名的堵。

二是配套距离差异。霄云路8号周边配套十分“奢侈”，朝阳公园、蓝色港湾、燕莎商圈与加拿大国际学校、青苗国际双语学校、德威国际学校、蒙台梭利国际学校等众多国际教育机构组成了可以媲美世界顶豪的区域配套。

壹·亮马的宣传中，除了强调四座城市公园（将府公园、四得公园、东风公园、朝阳公园）环抱外，项目配套与霄云路8号基本相同。

壹·亮马与霄云路8号周边配套分布对比

可在顾问君整理的地图对比中，大家一眼就能看出，这两个项目配套的差异，主要在距离上。距离越近越方便，泛海国际与壹·亮马的配套差异也多在距离上。

三是社区环境差异。并不是壹·亮马的社区环境低霄云路8号或是泛海国际一等，但占地面积确实制约了项目的展现。

这种感觉就像用壹·亮马的园林景观枯山水去跟霄云路8号的园林景观“福海”、“大水法”、“十二兽首花坛水法”、“涵月廊”做对比，前者精致，后者大气，园林景观打造都很用心。

另外，壹·亮马项目周边所临老旧社区还是有些近，从售楼处出来，在出口转角处，项目西侧的驼房营西里高塔楼会带给购房人明显的压迫感。而霄云路8号周边没有高于该项目的建筑，泛海国际则是整体区域开发，形成有规模的高档社区聚集区。

壹·亮马项目周边所临老旧社区塔楼

如此来看，泛海国际的小户型二手房也许会分流壹·亮马第一批的潜在客群，对居住要求更高的客群未必需要等到壹·亮马后面大户型的开盘。首次开盘60套房源想要日光，还是有些难度的。

最后，顾问君剧透一下，壹·亮马项目现有171平米和195平米户型并没有赠送面积，户型图上标注的设备层真的是用来放设备的，不过所有户型都是270度三面采光的，得房率在81%左右。

依然对壹·亮马动心的话就快快约上顾问君，一起去看样板间吧。