〈瑞安房地产有限公司〉瑞安房地产有限公司最近8月项目?

在房地产形势下行的背景下，瑞安业绩增长较为艰难。基于此前举动，多数业内人士认为瑞安对于内地市场已萌生退意。

• 中房报记者 李栋 北京报道

一则公司人事变动消息再次让市场看到了香港地产豪族上演“老臣离去，王孙登台”的戏码。瑞安建业有限公司（以下简称“瑞安建业”）10月7日宣布，该公司副主席兼董事总经理蔡玉强将由2015年12月31日起退休并因此离任董事会。

蔡玉强是效力瑞安集团40余年的老臣，此次退休后，蔡玉强将不再担任董事会下设的投资委员会及执行委员会成员及主席，现瑞安建业董事总经理兼财务总裁黄福霖将继任上述职位。

值得玩味的是，在蔡玉强之前，瑞安重臣黄勤道、尹焰强已经离去，罗康瑞的女儿罗宝瑜则接替了黄勤道在中国新天地部分职务，在瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”）中期业绩发布会上，罗宝瑜更是首次以执行董事身份坐上了主席台。“老将离去，新人登台”的现象被外界解读为罗康瑞在为扶持家族下一代上位做人事安排。

粤海证券投行董事总经理黄立冲认为，瑞安建业出现严重亏损，元老辞职与公司董事会不满意公司业绩有关。“如果要进行业务调整，就难免置换管理层，退休只是比较符合脸面的处理方法而已。”

在1997年回归中国之前的人心惶惶的15年时间里，许多香港富豪持有外国护照，罗康瑞却开始了在内地大规模投资，并在加强沪港两地商界和政府领导人的联系方面发挥了重要作用。为此，香港一位前财政司司长2003年当众开玩笑说他是“上海姑爷”。但在国内宏观经济下滑和房地产形势下行的背景下，瑞安业绩增长较为艰难。基于此前举动，多数业内人士认为瑞安对于内地市场已萌生退意。

对于这样的判断，瑞安集团回复中国房地产报称，瑞安对内地经济、房地产及商业地产市场长远发展充满信心，非常看好内地尤其是上海的房地产发展。“此前出售商业资产所得将用于投资开发更优质的项目，以配合城市和国家发展的需要。”

新旧交替

实际上，瑞安建业近来人事动荡颇多，蔡玉强之前，黄勤道、尹焰强已经完成隐退。

在职务接替方面有一变化值得关注，即前中国新天地执行董事及行政总裁黄勤道中国新天地职务移交予罗宝瑜及黄月良。中国新天地在瑞安集团具有特殊意义，上海新天地是罗康瑞在上海投资的首个项目，在该旧城改造项目中形成了一套高端项目开发模式，并复制到武汉、重庆等主要中心城市，罗康瑞由此被称为“旧改专家”。

瑞安集团于2013年1月宣布中国新天地独立运营，将谋求赴港上市，瑞安建业把旗下的商办物业资产包划拨至中国新天地，其中就包括企业天地、虹桥天地等优质资产包。黄勤道也在这年被委任为中国新天地行政总裁，被视作是中国新天地分拆上市的关键人物，但事业未竟，黄勤道已经提前作别瑞安。

罗宝瑜于2012年8月加入瑞安集团，现为中国新天地执行董事，并负责管理日常事务，包括商业、企业传讯及推广、资产管理、产品发展及企业事务事宜。

罗氏家族在香港的影响力略逊李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大豪门。

不过，在公司业绩下滑的情势下，罗康瑞有意让家族第三代罗宝瑜担当大任。

押宝内地

起初进入内地时，罗康瑞将自己创业方向选定为建筑与房地产，组建瑞安建筑公司。到20世纪80年代，公司业务范围涵盖地产、建筑业、建筑材料、饮食娱乐、中国内地业务五个方向。此时，罗康瑞的瑞安集团仍是默默无闻。

给罗康瑞带来巨大盛誉的是其上世纪90年代在上海的旧城改造项目“新天地”。新天地项目取得巨大成功，将石窟门建筑旧区改造成了集餐饮、商业、娱乐、文化为一体的高端休闲步行街。此后，罗康瑞将这一模式复制到了武汉、重庆等主要中心城市，在这些城市的中央商务区进行项目开发。

鉴于此，2011年，瑞安房地产营业额达到84.8亿港元，净利润34.2亿港元。

瑞安集团在此时达到巅峰。但在随后的2012年，瑞安房地产录得营业额为48亿港元，跌43%；纯利20.29亿港元，跌41%；不计投资物业重估收益盈利为2.01亿港元，大跌87%。合约销售额也仅为57.32亿港元，远低于120亿港元的年度销售目标。到2014年，瑞安建业营业额61亿港元，下降23.26%，净利润-13.7亿港元，跌54.56%。

罗康瑞在向股东表达歉意后，开始了重振瑞安的尝试。2013年宣布分拆中国新天地独立营运，并寄望于通过此等动作来加强资金周转和盘活资产。也正是这一年，瑞安房地产业绩有了比较明显的起色。但2014年市场表现让瑞安房地产再次陷入尴尬，当年瑞安房地产录得合约销售97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%。

黄立冲分析认为，瑞安房地产业绩不佳是受国内房地产市场拖累，而瑞安建业业务包括建筑和水泥，这些项目在国内近年的表现都不好。“瑞安在中国內地经营的房地产和水泥两大业务受市场因素所限，对年内业绩构成重大影响。”

萌生退意？

瑞安在内地取得先发优势，也在中国经济下行时饱尝苦果。瑞安建业2014年年报显示，这家在内地的先行者不无黯淡地描述：“部分交易作价较账面成本低，连同经费开支、销售和市场推广开支及税款，房地产业务录得港币7.79亿元亏损。水泥行业方面，城镇化速度及基建工程开支持续放缓，导致整体市场价格下降。”

在感受到内地经济可能来临的寒意后，瑞安集团已经开始有序撤离在内地的投资。2015年3月3日，瑞安集团与拉法基签订协议，以现金代价港币25.5亿元出售集团所持有拉法基瑞安水泥45%股权。瑞安又出售了部分房地产项目，在2015年1月签订协议出售持有的北京瑞安君汇项目65%权益、上海二十一世纪中心大厦的权益等。

瑞安建业在2014年年报中提到，集团已于2014年10月完成出售在中国内地的建筑和室内装修业务。当进一步出售余下的房地产资产后，集团将会专注于香港建筑业务。

在具有先发优势的情况下，瑞安并没有采用快周转方式迅速扩大规模，也并未涉及中端市场。在早前接受媒体采访时，罗康瑞表示瑞安将继续坚持做旧城改造，并不需要转型调整，但表示瑞安房地产过去只是在做超过100万平方米的大项目，下一步开始考虑做一些小项目，以便快速回笼资金。

罗康瑞在人心浮动时来到内地，在开拓业务、取得商业成功的同时也收获了政治荣誉，可谓荣誉满身。但他最终的身份仍然只是个商人。

“我认为，瑞安对中国的投资在慢慢淡出，希望套现，坚持旧改是拖长时间、以战养战的打法。”黄立冲分析认为。

或许，罗康瑞已经准备离开。