我在碧桂园的1000天,吴建斌…

广东顺德。一天一个30多岁的少妇回到家，告诉她60岁的父亲，突然淘到了一家店铺，东西特别好特别有品位，并带着他父亲去逛。

那位老人逛完后也特别喜欢，买了很多东西送给亲戚和朋友。

那家很有品位的店铺叫名创优品，一个Logo像优衣库、设计像无印良品、卖着假日货的中国山寨店。

那个60岁的老人叫杨国强，全宇宙最大房企碧桂园的老板。钟爱有品位日货的他开发的房子也特别有品位，他把自己造的房子叫做好房子中的”劳斯莱斯”：两三百平米大平层，土豪风装修，最关键的是——还能种菜！

杨老板已经把这种产品“劳斯莱斯”产品卖到了50万人手中。2017年碧桂园销售额5508亿元，超越了万科和恒大，成为全球规模最大的房企。在2018胡润全球富豪榜上，杨老板的女儿“二小姐”、“豆豆”杨惠妍，财富超过2000亿元，成为华人第四富豪。

但杨老板也有烦恼。最近中信出版社出版了一本书，引起了他极大恐慌。这本书出版后，他直接找到了中信出版社，全部买走了这本书。他甚至追到了作者的新公司，要求作者收回几本送给朋友的样书。

这本书也引起了圈内人的极大好奇，在淘宝上这本书原版甚至标到了10万块一本。

你包叔在一个月前拿到了这本书的原版。这本书的名字叫《我在碧桂园的1000天》，作者是前碧桂园首席财务官吴建斌。

从2014年4月到2017年1月，吴建斌做了1000天碧桂园首席财务官。在这1000天里，碧桂园在房企中的排名从第七升到了第二。他离开11个月后，碧桂园成了宇宙第一大房企。2018年刚过去了两个月，销售额已经接近700亿。

这本炒到十万块钱、令宇宙第一大房企胆寒的书都写了些什么？你包叔今天大撒币，给大家简单po下吧。

一

碧桂园是一家搞倾销的房地产公司。

倾销这个词是杨国强亲口说的。在发布同心共享的激励措施后，有些区域经理不积极执行，杨国强说：

这些人好笨好笨，而且没有学会倾销的办法。

如果不是2017年的变故，新加坡旁的森林城市的销售额可能会吓死人，要知道，森林城市的货值高达1.5万亿元。2016年，就凭着一个央视的广告，项目卖了180亿。

在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛。其他房企和碧桂园根本不在一个竞争维度，只要每平米能赚到100元，杨国强就愿意做，他说过，如果喜马拉雅山上有这样的机会，他也会去。

房子怎么能和裤子的生意一样？五个户型怎么可以适用全国？这些反常造就了全国千篇一律的碧桂园，也给杨家带来了2000亿财富。

1994年，大陆向香港看齐施行房地产预售制度，碧桂园把这一规则运用到淋漓尽致，拿地四个月后，就可以开门迎客。投资在六个月内就能收回，投入下一个项目。

尤其是在三四线城市，碧桂园能够以非凡的速度取得预售证。去那些县市的房管局网站上查查，碧桂园到底有多少房子没有取得预售证。

杨国强拜会雷军的时候，雷军告诉他，有规模自然有利润，规模越大，利润越大。

如今，雷军的小米也要上市了，市值据说会超过两千亿。

但杨老板不是没有遇到冬天的。

最近的一个冬天是2014年。首席财务官辞职，带走了整个团队；投资者关系办公室的所有人都在熬着最后的合同工作日；碧桂园在资本市场毫无建树；在集团的投资会上，集团头号项目的项目总报不出项目的成本价。市场却在一路下行。

如果这个时候告诉你，1000天后，它将成为宇宙第一大房企，恐怕就像说兽爷从此戒掉大宝剑一样没人信。

杨老板马上将销售定为集团的重中之重。首先是换帅，让集团第一个博士程光煜担任营销中心总经理，和2800个中介机构签了代理。全民营销的手段也被启用，碧桂园短时间内动员了超过20万人给他们卖房子。

1550亿的目标被分配到7个人手中，杨国强侄儿把自己的奖金全部拿出来。他们带着7个销售小队奔赴“前线”，这七个小队的名字分别是：飞鹰、豪鹰、天鹰、雄鹰、突鹰、群鹰和猎鹰。

在距离年末两天的时候，碧桂园终于完成了年初1280亿销售额的承诺。其中有将近一半来自于老业主带新。

1995年，杨国强把借来的2000万全部做了广告，当年赚了5000万，第二年5000万又被全做了广告，当年赚了一个亿。

这一次，他又重复了这个方法。惠州的超级大盘十里银滩卖不动，碧桂园跑到香港大打广告，最终香港人消化了3000套房子。

度过冬天之后，碧桂园迎来了三年的春天。2018年两个月过去了，碧桂园的销售额已经超过千亿，稳坐冠军宝座。

二

读懂中国的南方周末曾读懂了杨老板，写过碧桂园零价拿地的故事。不过，在读懂中国上，依然没几个人比得过杨国强。

吴建斌上任后，马上用自己的经验和关系重启碧桂园的资本运作。即便周围的人告诉他，老板根本不在意融资成本的高低，只要能借到钱就可以了。

2008年的金融危机中，碧桂园的股价从11块跌到1块，风雨飘摇。有一天他跟富力老板张力诉苦，每个月睁开眼就要还银行二十多亿，压力太大了。

那次金融危机也让杨国强对资本运作始终有厌恶情绪。但是，2015年1月佳兆业陷入危机，被银行申请财产保全，引得内房股大跌，却是杨国强为碧桂园找到了一条万无一失的新路——染红，寻找央企入股。

杨国强很快带高管团队到上海拜访了马明哲，马明哲对手下说，你们看杨主席的面相，和杨主席合作一定没有问题。

不久之后，平安成为碧桂园的第二大股东。

谁说只有AB的吴先生才能靠脸吃饭？

吴建斌一直以老东家中海为目标来改造碧桂园。

早年，杨国强以30%的利息借过高利贷，借5000万，银行当场扣掉了1500万利息。一年之后，杨国强不仅还上5000万，还自己赚了1000万。

和这样的企业家谈控制负债，编制预算，是注定要失败的。

事实也证明，吴建斌给碧桂园定下的70%净负债率的红线根本没有坚持多久。要知道在中海时，他守着净负债率不超过40%的红线。

就任后不久，吴建斌就发现了碧桂园在预算编制方面的问题，但是他的建议却屡屡被忽视。在他明确表示生气之后，终于换来了50分钟的公开演讲。

演讲干货满满，赢得满堂掌声。但杨国强却没有任何反应，他当场改变议题，大谈什么户型可以卖得好。

吴建斌只能在笔记本上写下，在这里，路漫漫其修远兮。

2015年7月一个周末，吴建斌还带着一位研究员朋友会见了总裁莫斌，他希望引起管理层对市值的关注，晋级蓝筹股，但屡屡失败，他觉得外人的意见能引起总裁的注意。

研究员朋友告诉莫斌，投资人不愿意看到碧桂园沿着旧有的模式继续前进，而希望找到新的增长点，因此碧桂园最好重新调整战略。

不出意外，这位书生的游说又一次失败。

当年在饭局上，周鸿祎对豌豆荚创始人王俊煜说：

在中国要做成事，你们这些“书生”是不行的，太阳春白雪是打不了仗的。

张无忌虽然武功盖世，三观正确，但最后坐上大明朝皇位的，还是路子更野的朱元璋。吴建斌专业做财务三十年，但最终让碧桂园登上巅峰的，还是杨老板的毛氏口诀。

三

能够让碧桂园经理人们头拱地嗷嗷叫干活的，是杨家敢于把税后利润的20%拿出来分享。

用杨老板的话说，他是在打土豪分田地，调动农民的积极性。

2012年开始，杨国强开始推行“成就共享”的激励计划，只要区域和项目管理层完成目标，就能拿到项目税后20%的利润的奖励。

2014年9月9日，在碧桂园一次大会上，农民的儿子杨国强宣布，中国5000年的农耕文明史结束了。他在大会上撒了2亿元给37个区域总裁和项目总经理。

2014年10月13日，杨国强发动了碧桂园历史上的“十月革命”，开始实行“同心共享”的激励机制，项目的员工可以成为项目的股东，分享项目利润。一般来说，项目的股份占比为：集团85%，高层5%和区域公司10%。

国企财务出身的吴建斌，始终在质疑这种激励制度。他发现，在2014的低潮期，制度的弊端已经显现，但是迅速被2015年的好行市掩盖。

吴建斌在访谈了一些高管后，发现这种机制受环境影响很大，环境好的时候皆大欢喜，但是环境不好时，就会加重存货和现金流的恶化，而且区域公司为了完成目标，会越来越多做项目融资，影响集团的融资额度，而且买错地、买地不慎实有发生。

到任后不久，吴建斌提议杨国强实行认股权证激励计划，希望将激励对象扩大一点，杨国强当场否决，他在一张纸的背面留下两个字“自私”。

他只愿意激发精英的自私之心。

那些被资本市场验证过的成功经验，那些书生意气，在这里似乎都不适用。

吴建斌在碧桂园的1000天中，一直是个“异见者”。但杨国强不厌其烦地告诉手下人，不要质疑我们的商业模式。

在碧桂园销售额刚过千亿的时候，杨国强给女儿女婿四个人提了一个问题，如何能实现500亿利润。

2015年11月，看到比碧桂园实力弱，但是负债率超高的一家同行的刺激，杨国强要求2016年上半年买到500亿元的地。尽管他多次表示，碧桂园不学别人，要走自己的路，但手下的人都能看出来，他无时无刻不在关注着对手们的一举一动。

这样的冲动之举，四个月以后就成了壮举。2016年，杨国强不止一次和吴建斌说，多亏我去年的推动，才买了这么多土地，赶上了这一波。

你看你当时还反对。

一位写出多本财务专著的业内专家，受过良好的高等教育，在摄影和管理学上有着高超造诣的职业经理人，终究没能改变一位爱读《读者》、爱买名创优品、爱给高管赠书（hu）法（shen）作（fu）品的农民。

输给杨国强的不仅吴建斌，还有摩根士丹利和波士顿咨询，在他们提供给碧桂园的咨询报告显示，杨国强大部分的坚持都是有问题的——坚持地产业务，聚焦三四线城市，不重视资本运作。他们的意见都被杨国强巧妙地否决了。

杨国强说，如果我明天有事一定要去广州，那我一定会赶到。如果没有汽车，我就开摩托车去，如果没有摩托车，我就踩单车去，如果没有单车，我就走路去，如果前面有河流挡道，没有渡船，我就游过去，走得累趴下，我爬也要爬过去。言出必行。

这位农民肯定没有读过吴建斌最喜欢的稻盛和夫。他最有名的书是《活法》。你包叔看完这本书，以及《我在碧桂园的1000天》，终于明白如何创立一家伟大的公司。

《活法》是一本记录他老人家每天睡在实验室，等着晶体管成型故事的书。《我在碧桂园的1000天》则是一本不断质疑碧桂园商业模式的书。

但稻盛和夫后来一个人创造了两个世界五百强；而不管口碑和未来如何，杨国强的确在2017带领碧桂园登上了世界房企之巅。

这大概就是企业家们的最高境界——就算稻盛和夫、杨国强，他们其实也不太明白，成功是怎么成功的，失败是怎么失败的。

所谓“佛”系，大概说的就是这个道理。