祥云赋 祥云赋别墅?

彭红侠/发自北京

从2017年到2021年，北京的限竞房已经走过了五个年头。

在这五年里，限竞房曾一度作为市场主流，几乎占据了整个住宅市场土地供应。2017年-2018年，两年共计出让住宅用地85宗，不限价地块仅有1宗。

2019年，土地供应市场开始反转，不限价地块后来居上，限竞房地块与不限价地块各占一半。不过，在全年出让的35宗住宅地块中，限竞房地块也高达21宗，高于不限价地块总数。

到了2020年，北京共计出让住宅地块45宗，其中限竞房地块仅有8宗。而在2021年上半年推出的30宗地中，限竞房地块，0。

2017年-2021年限竞房地块成交数据

从曾经的市场主流，到如今的渐入尾声，限竞房供需间的增减变化，意味着这种特殊的住宅产品在完成稳房价、隐地价、稳预期的使命后终将淡去。可是，限竞房“上限价格、下竞地价”，突出的价格优势背后，还掩藏着很多项目销售期与交付期的两极分化，以及部分开发商成本严控下货不对板、降标减配、虚假宣传等诸多问题。

所以，淡出之前，限竞房还要填好最后一份答卷。

北京楼市五年蜕变

2018年6月8日，北京第一批限竞房预售许可预告公示。一天后，瀛海府以北京首个限竞房姿态开盘，30分钟卖光194套房源。

限竞房的首次亮相，无疑是一种成功。无论是对政策，对市场，还是对刚需。

于政策而言，限竞房成功稳住了房价、地价和预期；对市场而言，新物种的出现，丰富了产品形态，也在某种程度上释放出一种积极信号；而对刚需者来说，能以低门槛上车，还能在明码标价、不涨不捂的情况下，买到心仪的新房，已经是非常难得的机遇。

除此之外，限竞房的出现，也带动了北京楼市产品形态的革新。因为70/90政策影响，北京90平方米小三居的户型成为了当时主流，更高的空间使用率和更丰富的生活场景，颠覆了购房者对以往户型的认知。

而这也仅仅是限竞房的1.0时代。随后，90平方米三面宽的眼镜户型优化，三居一卫到三居双卫的功能设计，以及产品本身精神内核的包装，多重进化阶段，使市场经历从产品、配套、品质到精神内核的全新蝶变。

纵观这些年，其实无论是开发商之间产品力比拼，还是低门槛价格冲击，都能看出限竞房带给购房者更多的是利好。当然，限竞房也依然存在性价比高低的差异，但对它来说，限竞房已经很好完成了自己的使命，稳定房价，让更多的人能买到买房子。

限竞房消失的背后

限竞房为楼市所带来的改变，终将被历史铭记。但它作为楼市调控的一种工具，也终将会退去。

其实，限竞房的消退不是无迹可寻。早在2019年土地供应结构转变的时候，限竞房的命运就已经注定了。

从2017年-2018年的井喷式增长，到2019年限竞房和不限价商品房平分秋色，再到2020限竞房地块仅供应8宗。新增限竞房用地断崖式下跌，土地供应越来越少，限竞房退出北京新房市场舞台，也只是时间问题。

土地市场之外，在开发端，严格的限价政策也使房企盈利面临严峻挑战。相比不限价的商品房，限竞房售价相对较低，而建造成本、财务管理费用、营销费用、各项税费等支出大概占到房屋售价的30%，开发商的利润空间进一步被压缩。

中原地产研究中心数据显示，2017年以来，北京合计入市的限竞房地块共有103宗，这103宗土地拿地的成本价与房价差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3万元/平方米以上，超过2万元/平方米的地块只有38宗，算上建安、营销、财务、税费等成本，多数项目都将亏损。

盈利不乐观，加上供应的井喷式增长，供大于求的现状和极低的去化率，让限竞房雪上加霜。从行业预估来看，限竞房的平均去化率46%，去化周期大概在15个月，远远低于开发商预期。

成本与去化高压之下，不可避免地影响到了限竞房的品质。压力再次传导到买房人身上，面对五年禁售政策和可能减配的房子品质，他们也开始面临着无解的人生拷问：买一套房，是需要考虑投资价值更多，还是考虑自住品质更多？机会面前，到底要不要低门槛上车，牺牲品质换房票？

选择很难。

限竞房交付大考

自2018年第一批限竞房入市，到如今已经过去三年，从建设周期来看，限竞房逐渐进入交房阶段。据中房报统计，2020年至少27个项目完成首期交房。

从去年限竞房交付情况来看，减配、虚假宣传、违规赠送、延迟交付等维权问题大面积爆发，同时开发商在高低配规划上做的小文章，也引起业主之间对公共环境的权益之争。

减配是所有限竞房交付故事里，最致命的一个因素。无论是销冠，还是其他限竞房，在去年交付的项目里，都或多或少存在这个问题。

近期，由中粮、天恒、旭辉、恒基联合开发的祥云赋，就在交房前夕，被业主在工地外发现小区建筑外立面凹凸不平，大面积鼓包等严重工程质量问题。历经两次维权，业主仍未与开发商达成共识，得到满意整改方案。据业主透露，由于目前还未能进入工地内部，所以暂时无法得知祥云赋建筑主体、小区内部的施工质量。但从建筑外立面的情况推测，房子整体品质不容乐观。

中粮祥云赋凹凸不平外立面 图片来自祥云赋业主群

位于大兴的金地悦风华，由金地商置（00535.HK）控股子公司–金地兴晟操盘开发。该项目自去年9月交付后，业主多轮维权至今仍未平息。据小区业主反映，项目空调架破坏了防水层，导致建筑外立面起泡不平，屋内施工与承诺户型不符等多处质量问题。居住品质难以保障的同时，项目还存在虚假宣传、违规收取物业费等多重问题。

此外，去年还有多个项目，因项目延期交付被业主维权举报。此前，由国瑞置业等多家开发商联袂开发的海淀限竞房山屿西山著，也因延期交付陷入维权风波。据业主透露，该项目本该于2020年5月31日项目交房，但临近交付时却被告知延期至10月30日交付。业主表示，疫情影响延期交房可以理解，但根据北京市相关规定免责期限应是17天。如今项目无端延期五个月，业主生活受到很大影响，而开发商却只字不提违约赔偿问题。就连业主要求开发商公布项目的施工计划、施工进展等信息，开发商也未应允。

而就在2019年9月，山屿西山著还因为“涉嫌虚假宣传外立面基座层选材问题”被住建委通报，并移送市场监管部门，最终被行政处罚了20万元。

在去年维权的呼声中，高低配项目也曾多次被维权。位于北京市大兴区瀛海镇的万和斐丽，是由远洋、首创等多家联合开发的高端国际墅区。该项目开发时，因大片的绿地规划均布局在低密度产品附近，而高层项目出现在临街、边侧的尴尬位置，被高层住户不满。

此外，业主透露，万和斐丽还存在延期交付、虚假宣传、交付标准缩水等问题。

除却项目自身品质，还有部分项目因违规售卖被业主曝光维权。位于青龙湖的熙湖悦著，是龙湖联合国开东方、首开等多家开发商联袂打造的低密社区。就在近期，该项目被购房者举报，存在涉嫌“合同欺诈”以及违规收受购房款等问题。据透露，熙湖悦著在客户购房过程中，并未将项目关键缺陷告知购房者，以致导致其重大经济损失。此外，熙湖悦著还存在虚设资金监管账户，建筑不符合住建部住宅设计规范等问题。

2021年即将交付限竞房项目表

去年交付的限竞房维权的不在少数，而2021年，还有26个限竞房即将交房。据统计，今年交付的限竞房项目主要涉及大兴、亦庄、海淀、丰台等多个区域。接下来这些项目能否交上一份完美答卷，在成本和利润之间实现购房者居住品质的最优解，中房报将持续追踪。

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（文章来源公号中房报京津冀）