房地产投资回报率、房地产投资回报率多少合适

我是星叔，全国资深房产投资专家你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：星叔，您好！请问合肥滨湖新城省政府板块的公寓能投资吗？租金回报率很高，目前心仪的是招商雍华府，谢谢

回答：公寓投资一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。

但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。投资尽量买纯住宅。

那么房产投资回报率取决于什么呢？

首先，肯定取决于涨幅，同样是买房，有些人买到低于市场价的房子，有些人买到低估区域，有些人买到高潜力的学区房，涨幅自然更高，回报也会更高。

其次，取决于杠杆，即负债率，你是一成首付、三成首付、五成首付还是全款，都会影响到你的杠杆倍数，从而影响回报率。

提问:星哥，听好多朋友说，现在国家战略转为科技兴国，慢慢会取代房地产经济，他意思是现在还进楼市，大跌风险比机会大，你觉得呢?我也有这样的感觉。

回答：房地产每次调控深冬时期，各种空军各种流言都会重新蔓延，但是这改变不了房地产地位的本质。

现在是平稳期，关键是稳！

生活在一个圈内，眼里看到的，仅限这个圈，信息很有限，对所有的理解与判断完全基于自己狭小的认知范围内。

比如房地产：

收入低的人，肯定看空；

房子少的人看空，

有些有钱人，也看空，这样的人主业收入不错，完全不在乎，或者是没有在楼市上享受过红利。

完全没有必要和说房价要跌的人抬杠，而是一边诚恳的点头一边恍然大悟的说：你真厉害，说的都对！我对你依然有爱！

正是有这样的人在，我们才能买到自己喜欢的房子。

提问：坐标金华 手里有120w 刚看好一套36平120w的老房子，环小四中双学区 户主小孩还占着学位3年后解冻因为我是投资四五年内没有小孩上学，同位置35平左右的都要130w，您觉得合适吗？

回答：不合适，三四线城市纯投资不要全款买老破小学区房，没有什么价值！

主要有以下几个原因：

第一、买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，你首付资金比较充足，没必要全款买一居室老破小，升值潜力弱，接盘侠少。

很多人严重低估了自己的真实能力，要不就不愿意贷款，即使是贷也只愿意用公积金和极少量商贷，好像贷款就是被骗。

当然，适当的保守一点也无可厚非，但大多数人其实是过于保守了。

比如全款的，比如很多人是手里拿着几年存下来的100万现金，因为是二套，所以最多只敢考虑总价150万的房子，结果就按照国家规定首付了100万，公积金贷款50万，买了个150万的老破小，就算投资了。

再一看，俩人每月工资两万三，公积金就一万！都闲着没用。

这哪叫买房投资？整个就是暴殄天物！也别说，这样理财的家庭还真的有很多。

第二、子弹120投资我建议你去杭州，浙江非常重视杭州省会城市的首位度，未来发展潜力很大，成为新一线城市只是时间问题，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。

杭州各板块分析及价值高的楼盘分享，详见内部分享！

提问：星叔好，定居苏州园区，周边环境不是很喜欢，很拥挤，车多，如在苏州大市买首都要8成，看中张家港凤凰镇，对面是商业凤凰广场，旁边1公里是凤凰湖和凤凰山，小镇生活节奏慢，距离通沪高铁20分钟，首付3成，想用于8年后养老居住，别墅可否考虑？谢谢，如果不合适，太仓、昆山、常熟、无锡，您联系哪里投资较好，或者别墅养老哪里更有价值？

回答：第一、凤凰镇的位置一般吧，与其他镇相比，离上海更近一点。

准确的说，离成熟区近点。到张家港市区15km左右，到长熟市区25km左右。

凤凰镇不会说比超过其他镇多少，也不会落后其他镇多少，都是平均水平吧。张家港，常熟这块地值钱的话，都值钱，掉价都掉价。

这里是长三角的腹地，但是位置离上海远点，所以稳中有进吧。

如果你单纯想买房养老自住可以考虑，想投资不建议。

第二、从投资保值的意义上，三线城市也不是不能涨，而是跟随上涨，一二线如果房价大涨，三线城市也会有波动。

但这种价值波动来自于“比价原理”而不是实际价值，特别是以后受到产业、人口的影响，三线城市的房产价值自然会打个问号。

总体上，三线城市买房，有可能是涨1年、歇4年，资金效率不高，还得把握好时间节点才能享受到收益。

这与一二线中心城市的房产收益和安全性不可同日而语。

因此，三线城市的房子，有的养养老，有的在中心城市旁边，可能属于都市圈别墅、改善房的范畴，谈不上多高的收益率，但也可以满足城市中产的别墅梦——也没什么不可以，毕竟人群分化，有的人重视投资，有的人重视生活。

提问:星叔你好!成渝城市群，定位为世界级城市群，永川又是连接成都和重庆的重要节点，同时又是重庆制造业基地，职业培训基地。永川的房产是否值得投资，如果投资永川和璧山哪个更好一点呢?

回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。

劳动密集型制造业未来会从东部向中西部转移，人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足，向上的迁徙力不够。

永川和璧山太远了，都不是主城区了。投资何必呢?

国内真正值得买的城市群就两个，一个是大湾区，一个是长三角。

京津冀虽然也不错，但北京虹吸现象明显，天津已经掉出了GDP前十。

其他城市群，就更扯了，说是城市群，其实就只有一个中心城市带着一堆小弟。

很多人不知道，从2015年到现在，高层已经批复了11个城市群的规划，凡是有中心城市的地方都有城市群。

但仔细研究，你就会发现，大部分中心城市，都是虹吸大于赋能，向周边“吸血”还来不及，更别提带动周边城市发展。

目前国内经济和人口发展放缓，这种聚拢虹吸的现象，会越来越明显，选城市会变得更加重要。

普通人买房，要么就选择省会城市，要么就去长三角或大湾区，只有这些地方的房子才叫资产，否则就很可能只是砖头。

以上来自“星叔房谈”公众号粉丝提问精选

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