‘杭州限购’杭州限购取消了吗?

2020年上半年，杭州、深圳、东莞都在中国房地产市场留下了姓名，万人摇、房价上涨、房价倒挂，宛若兴风作浪的姐姐。

其中，杭州于上周六出台了限购新政，增加无房家庭的中签几率、打压靠房价倒挂谋利的行为。

自从开始“房住不炒”，我国热门城市都出台了限购政策，有的十分严格，一招下去投机立止；有的佛系，限制之余也为投资留了一些缝隙。

杭州无疑属于偏佛系的那边，从2018年起，限价房打新两年赚200%、300%的新闻就层出不穷，但一直没有出台严格的限制政策。

而现在，杭州为什么要在疫情刚过房地产正需要回血时，突然加紧限购政策呢？

万人摇

摇到就是赚到

今年3月，杭州就出现了复工后的首次“万人摇”，中签率3.4%；

6月，杭州又惊现6万人摇号，57个人抢一套房的盛况，中签率只有1.23%，再次刷新纪录。

这么多人抢房，杭州一定很缺房子吧？还真不是。

G20之后，杭州人口净流入就开始领跑全国，这三年涌入了将近120万的人口。浙江省常年位居人口流入榜前三甲，其中一半的流量都是杭州贡献的。

但杭州不像深圳，地少房子少，需求一来房价就会涨。杭州的房地产市场供应量一直是和需求量一起上涨的。

2019年杭州市房产总库存量高达2443万方，住宅供应套数近21万套（数据来源：中指研究院杭州分院），今年五月杭州楼市迎来供应高峰，单周就有5000多套房源入市。

从房租指数也能看出，即使每年都有大量人口涌入，杭州的房租还是从2018年6月起一直呈现下降趋势。

杭州显然是不缺房子的，“万人摇”的火爆场面，源于“房价倒挂”带来的获利机会。

2015年房价暴涨后，我国为了给楼市降温，在一些城市推出了楼市限价措施，当地住建部门会给区域楼盘设定一个指导价，拿这片地的开发商未来不能高于指导价销售。

这种限价只能限制新房价格，二手房的价格依旧根据供需由市场决定，这就导致多地新房和二手房的价格倒挂。

以杭州为例，2018年5月开盘的融信澜天项目，开盘单价在1万8千元左右，和附近二手房2万6千元上下的均价相比格外诱人，买到手每平就能赚8千。

由于摇到就是赚到，自2018年4月实行新房摇号以来，杭州已经上演了28次“万人摇”，有人逢开盘必认购，有人发动全家一起摇号，中签的人被称为“天选之子”。

越来越多的人为投资进入楼市，除了导致一些无房刚需家庭长期摇不到号以外，最近又引发了新的问题。

二手房挂牌激增

卖不出去了

房价倒挂入手即升值，等一两年后收了房立刻出手，还能再吃点儿房价上涨的红利，里外里能赚不少。很多人是这么想的，也这么做了，于是今年上半年，杭州二手房挂牌量激增。

2019年1月，杭州二手房房源有6万5千套，而现在已经超过12万套了，一年半的时间翻了一番，与此同时整个城市的成交量却没有提升。

业主们到了挂牌的时候发现，同样想赚差价的业主都在出手，新项目又扎堆上市，需求端都去“万人摇”了，二手房挂出来也卖不掉。

这也解释了杭州租金为什么在持续下降，卖不出去的房子只能出租，听说一些地段不好的小区出现大量闲置空房。

前面提到的融信澜天项目，开盘时附近的二手房价格是2万6千元，目前该小区的平均二手房价是2万9千元每平米，几乎没怎么上涨。

二手房和新房供应双增长，需求又跟不上，放任不管，最终二手房价格会带着新房一起下跌，引发市场动荡。

限购加码

差价通道要关闭了

周六杭州发布的四条政策就是针对当下情况的。

1、高层次家庭以优先方式购买的商品住房，网签日起5年内不得上市交易；

2、在非限购区域内购房，需在本市限购区域内连续缴纳社保或个税满12个月；

3、均价3万5千元每平米以下的新房，要对无房家庭倾斜，中签率要大于50%；

4、每个家庭一次只能参与一个新盘的摇号。

四条政策中第一条对炒房的限制作用最大，5年后才能交易，大大增加了时间成本和不确定性。

2020年上半年，杭州土地出让金额全国第一，超过北京和上海，成交面积远超北京，未来几年杭州房地产的供应量可想而知。

去年融信澜天、卓越蔚蓝领秀、万科未来城等热门项目在交付后流入市场，就已经造成二手房难出手的趋势，今年新项目数量更甚，加上土地出让的力度，未来新房大量入市，过了5年限售期时集体挂牌的场景，还能有多少超盈的可能？

总而言之，“房住不炒”是第一准则，在当下的中国楼市，任何有利可图的规则漏洞都会被补上。

短期内，疫情对房企造成的冲击需要靠卖房缓解，所以促进新房交易是必须的，房企去库存、补充现金流，回血后再去拍地，维持整个链条的运转。但同时还要让买了房子的人好好把房子留在手里，不要让投机者看到谋利的希望涌入楼市、抬高房价，也不要集中出手造成局部房价下跌，二手房的交易就要被适当压制。

还是那句话，即使多地仍有“房价倒挂”的情况，但想靠这点获利会越来越难，付出的时间成本未必值得，最终还不一定能顺利出手。

买了房子就好好自住，想靠折腾房子盈利，挺难。