龙湖地产吴亚军、龙湖地产吴亚军移民美国

一直坚持地产开发主业的龙湖，从2000年便涉足资金运营要求更高的持有型商业，如今终于进入收获期。

文/刘诗洋

为了做商业默默憋着劲的龙湖近年来受到不少非议，但吴亚军一如既往的坚定。这家商业地产领域的后来者正在不断积蓄内力，接下来的五年，他们或许将迎来猛烈爆发。

“今年租金目标是20亿，明年大概在25到30亿之间，我们的目标是到2020年，整个集团的租金收益达到50亿。这也是集团重要的战略目标，以及给予商业的重要指标。”龙湖商业地产部总经理李楠在7月1日的大兴天街开幕记者会上，第一次向媒体透露了龙湖商业板块的雄心。

当天开幕的大兴天街，是龙湖在全国的第18个商业项目，今年下半年还将有两个天街分别在重庆和上海亮相。据李楠介绍，到今年底，龙湖商业的体量将达到190万方，明年还会有5个新项目落地，到时商业体量将达到250万方。

大兴天街项目，也可谓是站在“全国所有项目的肩膀上”。

龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林透露，不同于大多数开发商的复制式扩张，对于商业物业的运营，龙湖内部并没有标准模板。根据不同的前期定位，龙湖的每一个商业项目都有自己的特点。

比如，长楹天街有700米单动线；大兴天街有600多平方米中庭，上千平方米的大广场。在不统一模板的前提下，龙湖为商业设定了六大体系，六大体系因不同地段、客群，满足在客研阶段，用户、对象、未来服务的目标客群需求。

他们正把过去针对住宅开发设计的客研系统运用到商业地产开发及运营中，在李楠眼中，这也是龙湖做商业的最大优势。

大兴天街在客群调研与分析阶段，对于项目周边及区域内客群的现状、特点进行分析，最终勾勒出大兴天街四类核心客群：项目周边居民、黄村区域原住民、庞各庄榆垡等被城市化人群以及固安区域内环京人群。

“这四类人群的特点大多都对家庭化消费需求旺盛，且由于大兴新城商业配套匮乏，他们对精神文化的需求更加迫切。我们的商业不仅要满足新兴家庭育儿、居家的消费需求，更要为这些生活在南城六环外或环京地区的人们找到一个精神文化的出口和归属地。”她表示。

为了匹配四类核心客群需求，大兴天街一举将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近1.4万平米，成为南城最全的早教中心。在差异化的道路上，龙湖其实是在不断的试错后创新。

宋海林称，在长楹天街开幕前，龙湖内部就决定将商业开幕的间隔调整为一年半，以便在运营过程中吸收经验。长楹天街当时定位全家一站式中心，餐饮最开始占到了30%，这个比例现在看来有些偏高。所以到了大兴天街，我们就把这个比例调整成不到20%，来更适应它的定位。

可以看出，龙湖与传统的商业地产开发商不同，打法非常轻巧。众所周知，商业地产正在进入一个精细化运营的时代，精细化运营、差异化定位、不断更新换代，这种更加灵活的打法，成为商业地产项目胜出的重要技能。

对于大兴项目的租金目标，李楠这位商业地产“老兵”看来很有信心，她表示今年的租金收入有机会超越目标。过去5年，龙湖的租金收入和开业商场面积呈阶梯式增长，年复合增长率保持在35%以上，他们去年的租金收入增长甚至达到了61.5%。

这家公司看起来已经准备好了在商业地产领域爆发。而这其实是吴亚军五年前就为龙湖设计好的路。

自“持商业“作为集团新的战略目标以后，龙湖要求将每年销售回款的10%作为上限用于物业投资。

商业持续推进，住宅领域也在稳健增长。今年龙湖全年销售目标620亿，而据克尔瑞、亿翰等机构统计，龙湖上半年销售额已经在385-390亿之间，达成率超过6成。。

坚持地产开发主业的同时，不断加持资金、运营要求更高的持有型商业，龙湖的这个尝试也曾遭受过质疑。

“2010年、2011年集团提出这样的战略时，很多人是不同意的。因为当时整个行业都在追求高增长，但龙湖坚持将10%回款沉淀下来去做持有物业。五年来一直很坚定，这样不管未来经济有什么样的变化，龙湖希望自己可以是一个赢家，这也是龙湖高周转和持有之间的战略平衡。”

宋海林在接受一条君采访时表示。经过5年的匍匐前进，吴亚军终于公开对外称现在的龙湖处在“最舒服的规模状态”。

她在2015年的业绩会上表示，行业进入下半场，对谁都有压力。对企业而言，反而是做长期坚决转型，做好风险管控的机遇。有的企业可能关注到规模，但利润可能是下降的；有的企业可能关注了利润也关注了规模，但未来可持续的竞争力在下降。而龙湖是在关注规模成长的同时，也关注到了利润，同时也为未来可持续增长留下了一张船票。

这家公司已经悄然运营了18个商业项目，而这也将成为未来龙湖利润持续增长的蓄水池，龙湖想要的并不是把池子快速变大，而是希望在未来问题来临前，它能足够充盈。

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