“商业地产投资“商业地产投资测算?

人民币贬值预期仍在，很多朋友在问海外投资房地产情况，最近美国商业地产咨询公司高级副总裁李楠做了一个分享，Jerry做了纪要，全是干货。

里面既有关于投资美国商业地产的各种细节，也有非常详实的真实案例。

谁在投资美国商业地产？

作为投资人需要了解的是，当我们进入一个市场，和我们博弈或者和我们共赢的对象是谁呢？

以都市圈为例，小型商业地产，几十万到500万美元的，最活跃的投资主体是私人投资者。

中型的商业地产从500-3000万不等的比较活跃的投资主体是私募基金、风投、中小型的REIT，大型的商业地产。

在3000万以上的就是一些大型的基金、养老金基金、大型的REIT等等。

附：商业地产投资人群比例图

目前热点的投资城市？

美国商业地产的多样性同时体现在地域的选择，美国传统上有六大都市的说法，纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿、旧金山和华盛顿特区。

近年来，美国经济版图发生了一些变化，现在看GDP排名前六名的都市圈，美国前六名的是纽约、洛杉矶、芝加哥、达拉斯沃斯堡、休斯顿和华盛顿社区，占据了美国总GDP的25%。

从商业投资地产大家角度来看，一定的经济基础和规模是商业地产良性发展的前提，普华永道对于商业地产乐观性每年是有一个排名的。如下图，经过一轮一轮资本追捧，很多热门地区的收益率已经大大下降了，所以乐观性也有些降低。

目前来讲，被美国国内投资者普遍看好的是所谓的18小时城市，相当于国内的二线城市，像奥斯汀，亚特兰大、丹佛等城市，在人口和工作机会增长的支持下，商业地产都有比较乐观的上涨预期。

2016年被业内人士看好前三名的城市

第一位是达拉斯，位于美国德克萨斯州，算是一线城市，一共拥有21家世界财富500强公司总部，GDP和人口都排名全美第四，能位于第一名是得益于很多大型的公司总部的迁入，带来比较好的人口流动和工作增长。达拉斯产业比较多元化，抗经济冲击性的耐性比较好，比如说石油价格波动的时候，一些单纯依赖能源的都市圈就受到了打击，而达拉斯基本没有受影响。

第二排名是奥斯汀，是德克萨斯州的首府，也是美国德州大学奥斯汀分校的所在地，近期德州发展很快，奥斯汀也因此受益，科技产业、广告、媒体行业很发达，吸引了很多年轻人入住，业内人士对于奥斯汀住宅和商业地产持乐观态度。

第三名是夏洛特，金融界的人士可能比较熟悉，它是北卡罗南纳州的首府，也是美国银行总部和富国银行东岸总部的所在地，是美国的银行业重镇，近几年人口增长也很快。住宅。工业产业园区和酒店是比较被看好的几个板块。

美国地理上的纵深的确为商业地产的投资提供了非常广阔的天地。商业地产的投资是很地方化的投资，需要对当地地产有很深入的了解。选择一个或者几个的商圈集中进行分析和考察，避免泛泛。

现在是好时机吗？

现在是好时机吗？先理清一个概念，就是固定资产回报率这个指标，它是物业固有的性质，与是否有杠杆是没关系的。

同物业类别、地理位置、建造年代和市场大势都有关系。主要取决于它能产生的收入。连接资本市场和用户市场的链条。相对稳定的物业收入除以不断攀升的地产价值，那就代表着固定资产回报率不会上涨的很明显。一定有一个健康的区间。

从卖家拿到一个收入报告，管理费用是不是合理，未来会不会上涨等等，投资者会得出一个合理的物业纯收入。在任何一个时间点上，对于美国商业地产的投资都是建立在案例的分析前提下，才能做出投资。

如果资产价格合理，有很坚实的用户市场支持，现在投资是可以考虑的。

为什么选择投资美国商业地产？

物业类型、资产规模丰富多样，还有世界第一经济体作为支持，大家普遍认为是一个比较好的资产配置选择。

除此之外，还有几点考虑：

第一是税收，投资美国商业地产所产生的利润可以通过折旧的方式抵扣掉，而且在抵扣年限全部用掉后，还可以进一步用其他的税收政策来置换；

第二是杠杆，一般美国商业地产投资的杠杆都在70%左右，合理的运用可以有很多机会来以小博大。

第三是政府，美国政府今年初刚刚废除了外国人购买美国地产强制扣除10%税收的政策，这就是释放了一个比较良好的信号。政府的态度是积极的，外国人购买很多农场、土地也是没有限制的。

投资美国商业地产需要注意的问题

第一：地产投资流动性差，要选择合适的卖出时间点，需要耐心，在资本配置的平衡中要考虑到地产不可随时兑现的特性；

第二：日常管理运营很重要，需要聘请专业团队来维持比较好的收益水平。很多目前的商业地产都采用三个N的租约形势，管理费可以让租户报销返款给业主。

第三：租户违约，比较大的风险之一，在财务计算书中需要综合考虑到。

如何操作商业地产投资？

第一：直接购买。举个例子，一个比较小型的商业地产，是一个全国连锁的汽车服务店，NTB物业，建筑面积2500平米的机修、储藏和办公空间，收购价格是224万美元，租户的租约是“三个N”的净租赁租约。

租户负责房产税、房屋保险、物业管理、房屋维修等费用，这些年底可以通过租户返款的方式返给业主，业主负责屋顶和结构的维护，所以比较简单，出租率可以算成100%，固定资产收益率是9%，算上杠杆的话，年化净资产收益率是16.3% ，7年之后溢价出售，收益达到了20.16%，相对比较成功。

第二：有的人可能没有那么多精力在商业地产的收购和管理上，一些开发项目的所有权和私募投资也是比较好的选择。

一般开发项目有65%的商业建设贷款，剩下的资金就是开发商自筹，就是吸引所有权和私募投资，投资人参与私募项目要充分了解项目基本情况、详细的财务计划和开发商既往的成功案例。

案例就是卫星城市的酒店和新建办公楼项目，得到市政府的一系列优惠计划，融资9500万，最低投资额10万美元，计划5年能退还本金，平均的年收益是20.46%。

投资商业地产常见问题解答

美国购房的贷款政策如何？

针对商业地产，可以贷款的，要求是两种，第一种为单纯以购买标的来抵押，第二种以买方自身资产来抵押，如果没有卖方的资产抵押的话，一般可以贷款到65%的比例，如果算上卖家的资产，最多可以到75%，利率基本上5%-6%，年限一般是15年、20年、25年。

美国的商业地产租金回报率是多少？

美国的商业地产可以分为五大板块，办公、商业零售、出租性公寓、仓储产业园区和酒店。

五大物业板块的回报率不太相同，小型商业为例，租金回报率在7%-10%左右，小型的办公也在这之内。

美国大选是否会影响购房政策？

民主党上台的话会对弱势群体比较保护，如果你是房东的话，付不起房租的租客想要驱逐会比较困难，这是可以预计的相对不利的因素。

购房之后的维护费用？

美国房产在购买期间需要评估房产的法律费用和过户费用等等，是购买价值的2%-3%左右，购买之后的维护费用管理费在年收入的6%，维护的话看房子的新旧程度，建议每年留出1%做储备。

过户时间多久？对移民是否有帮助？

从签约到交易结束在45-60天可以完成，对移民不会有特别直接的关联，除非你选择和EB5相关的商业地产投资项目。

五大类商业地产案例分享

通过一些案例来简单了解一下美国商业地产。

一.写字楼

先从写字楼说起，按等级分成ABC三级，按区域分为中央和卫星城区办公楼。

案例一：位于芝加哥市中心54层的A级写字楼，建于1987年，净出租面积为12万㎡，今年1月份挂牌，今年8月1号完成全部交易，售价2.3亿美元。

每平方米均价1900美元多，出租率大概76%，在中央区算是中等偏下的水平。

案例二：卫星城区A级写字楼，建于2006年，建筑面积6000㎡，今年1月完成交易，售价是6925万美元，每平方米均价在1150美元多一些。

案例三：达拉斯北部的B级独栋写字楼，级别要低一些，建于1983年，建筑面积650㎡，大约有二三十个楼盘园区中的一栋，每一栋都是独立产权交易，今年5月5日完成交易，售价是57。5万美元，每平方米885美元。

Tips：

（1）美国的商业地产从物业价格到产品类型有很大的多元性，如果要投资办公物业，要深入了解需求量。

（2）通常在交易结束后，办公楼的租赁和管理都是由当地地产公司管理负责，业主需要承担相应的佣金和管理费用。

二.商业楼

第二个板块就是商业零售，分三类：第一类是邻里社区商业中心，辐射的服务区相对小，第二类是开放型大型商业街区，第三类是传统的shopping mall。

案例一：位于高端社区的大型shopping mall，建筑面积8万㎡，2014年10月完成交易，售价是3亿美元。

案例二：位于都市圈卫星城内的开放性的大型商业区，可以叫做power center，主营店不能少于4个，所以不是一般性的开放性邻里社区，建筑面积是41000㎡，今年5月份完成交易，售价6400多万，每平米大约1500美元。

案例三：小型的社区邻里商业中心，今年五月份完成交易的一个楼盘，700多㎡，有两个租赁单元，，售价170万，每平方米大概是2400美元。

这一类的物业形态多样，独立的餐厅银行、车行、加油站等等都属于这一类，辐射区小于5英里，周围的人群和收入水平对于租金和升值前景有重要作用，是私人投资者比较关注的一种物业类型。

Tips：

（1）商业零售地产的前景取决于零售业的大行业是否景气，零售业的预期取决于老百姓的购买力，而美国的商业地产取决于美国经济大背景，贫富差距加大，中产阶级的收入和人数数量都在缩减，所以服务于中产阶级的传统商业品牌受到了一些挑战。同时服务于高收入人群的和相对比较廉价的商场业绩普遍看好。

（2）整体看在经济复苏的大势下还是很正面的，另外投资者就要关注美国未来整体的工资水平是否会上升。

三.出租性公寓

第三个物业类型就是出租性公寓，apartment和一般住宅的管理模式有区别，apartment只是租客付出租金，所有的居住单元、公共区，土地等等产权都隶属于同一个投资人，这个产权的所有人就是独立投资人、私募基金，保险投资人等等，也是重要的商业地产板块之一。

前景主要看当地人口增长的预期，还有多少比例的人自己持有房产。

下表对比的是1994年和现在美国各个年龄段自有房产人口比例的变化。其中绿色代表1994年自持住房的人口比例，橙色是现在自持住房的人口比例。比如35-40这个年龄段，绿色有很明显的下降，自持住房的人口比例下降，这就意味着出租性公寓的需求增加。

新开发量很大，旧有公寓的翻新也比较活跃，整个推动了公寓板块的物业价值在上升。

出租公寓也分为ABC三个级别。第一个案例是A级公寓，有386个住户单元，建筑面积是33000㎡，今年6月完成交易，售价是4460万多一点，每平米均价是1350美元。

第二个例子是B级公寓，位于收入比较高的卫星城区，312个住户单元，建筑面积是25300㎡，今年5月份完成交易，售价2100万多一点，每平米840美元。

第三个例子是C级公寓，140个住户单元，建筑面积17700㎡，今年6月完成交易，售价410万美元，每平米售价在235美元左右。

Tips：

美国的出租性地产很多样性，适合不同需要和背景的投资者选择。美国高端公寓的饱和度比较大，固定资产的收益率也一直被压缩，特别低端的公寓租户成分比较复杂，而且掺杂政治因素，所以一般来讲，中高端的出租公寓市场是被投资者看好的。

四.产业园区和仓储物流

第四个物业板块就是产业园区及仓储物流，通常我们也叫Industrial，虽然和工业没多大关系，以下也是举简单的例子说明。

案例一：中型仓储物流中心，建筑面积是37900㎡，今年5月完成交易，售价1950万美元，每平方米515美元。

案例二：小型产业园，这种物业都是办公空间和仓储维修空间组合而成的，大概是一半一半，建筑面积2680㎡，今年2月份完成交易，售价150万美元，每平方米559美元。

五.酒店

最后一个物业类型是酒店，这是国内投资者比较关注的物业类型，因为和EB5投资移民比较契合，能提供比较多的就业机会，和移民申请可以同步。所以比较关注。

下表为各国投资者在美国酒店地产投入的排名，从投资额来看中国是遥遥领先的。

和其他物业不同的是，其他的物业可以根据租约来产生一个比较准确的预判，而酒店不同，最重要的收益指标是客房收入。

美国最近在上升状态，平均的入住率在70%左右，但是有面对新建酒店增加和民宿行业兴起的挑战。

这个例子是希尔顿酒店集团旗下的酒店，在国内也有引进，按照国内水平是三星到四星标准，在城市外缘，高速旁边，有79间客房，建筑面积5000平米，今年3月完成交易，售价780万多一点，每个客房是10万美元左右。