「贝壳找房估值」贝壳房产估值准确吗

在爱屋吉屋、房多多之后，房产垂直赛道里面，再也没有一个像贝壳找房这样有故事的标的了。

而贝壳找房也没有辜负市场的关注，B轮和C轮融资几乎没怎么透露，最新的进展直接从D轮8亿美金起跳了。

3月25日，贝壳找房宣布启动D轮融资，且已获得由战略投资方腾讯领投的8亿美元。而就在5天前，链家却发生了注册资本缩水和22位投资人撤资的事件。

贝壳找房D轮融资背后有怎样的故事？除了腾讯那8亿美金到账之外，贝壳找房D轮还需募资多少？从链家撤出的资本去了哪儿？贝壳找房会上市吗？去哪儿上市？

近日，PropTech研习社从一位参与贝壳找房D轮募资的机构处，了解到一个PE眼中的贝壳找房新故事。

D轮估值95亿美元，目前还有额度可投

3月25日，贝壳找房官方消息宣布启动D轮融资，并已获得由战略投资方腾讯领投的8亿美元。

对于融资用途，贝壳找房方面对PropTech研习社表示，D轮融资重点用于在产业互联网领域的技术研发、产品应用创新以及优秀人才招募培养等，进而驱动用户体验和行业效率提升。

上述这位参与贝壳找房D轮融资的投资人向PropTech研习社透露，贝壳找房D轮共计融资15-20亿美元，本轮估值95亿美元。关于这95亿美元的估值其实中间还有过变化。 “此前，贝壳找房之前的估值为130亿，当时在和华平资本谈融资，华平不接受130亿的价格，所以就下调到了95亿美元。”

该位投资人还透露，腾讯这8亿美元其实早在去年上半年就敲定了。腾讯对于加持不管是贝壳还是链家的态度十分坚定，不仅重金投资，甚至还给贝壳找房开通了微信九宫格的重要流量入口。

在更早之前，据故事硬核报道，2016年两会期间，马化腾正在纠结To B战略之际，他去拜访了链家CEO左晖，了解到了一个全新的故事样本：一个线下传统中介机构不仅没有被互联网企业入侵、颠覆，还倒攻线上，成功逆袭，“最终成了老大”。从那之后，腾讯开始接连下注链家和贝壳。

除了腾讯之外，上述投资人还透露另外还有几家投资机构都要到了份额。目前，“可以通过参与专项基金的方式参与贝壳找房项目的投资，投资起点为50万美元。现在还有额度。”

关于贝壳找房D轮融资启动时间，该投资人透露，早在去年11月底他所在的机构就开始为贝壳找房D轮募资了。

至于为什么前几轮融资消息动静比较小，这位投资人分析称，市面上一般是两种情况：一种是好项目被钱追着投，一种是项目追着资本求着投，而贝壳找房就是前面这种好项目。“以左晖那样的深谋远虑，早在筹备贝壳找房的时候就把后续几轮的融资都定下来了，没钱才需要吆喝，钱都到了就不需要声张了。”

而且“像贝壳找房，这样的好项目，去年5、6月时候，B轮、C轮就在业内传开了，只是没有宣传，外界不知道而已。”

关于链家被掏空 原股东股份已镜像平移至贝壳

一边是贝壳找房的融资好消息，一边是链家注册资本缩水的消息，难道真如传言所闻，链家被掏空？

3月20日，企查查数据显示，万科、融创、腾讯、百度等22家投资人就从链家撤出投资，北京链家房地产经纪公司注册资本也由2054.02万元减少至1355.82万元，缩水34%。

贝壳找房方面回应称：“减资目的在于企业发展所需，原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。融资正在进行中。”

为什么原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房？

“主要还是考虑估值。链家成为贝壳的二级子公司，二级子公司估值和一级公司公司估值相差很大，所以做了这样的调整。”上述这位参与贝壳找房D轮的投资人分析道。

那么，贝壳找房离上市还远吗？

贝壳找房公关对PropTech研习社表示，没有明确上市计划。“未来的事情，没有办法回应。”

不过，在PropTech研习社独家获悉的一份贝壳找房D轮融资文件中，我们发现贝壳找房目前“正在搭建红筹架构，上市地点优先选择香港。”

这份融资文件还约定了回购触发条件：“ (1)如满5年公司未完成合格上市;或(2)五位或五位以上(过半数)的核心人士不再是集团公司员工，回购价格为投资成本+年化单利8%收益。”

贝壳的故事足以支撑它上市吗？为什么贝壳而不是链家？

在投资人眼里，投贝壳离不开链家这个的内核。

“之所以选择投贝壳找房，主要就是看中链家的利润可观。链家2017年的营业收入就高达260亿，净利润6.3个亿。对比已经上市的我爱我家、易居、搜房这些公司，链家的利润可观多了。另外，光从北京二手房成交数量看，2017年11月份，市场共成交的8483多套里，仅链家就占据3900多套，他是北京市场绝对的老大。”投资人分析称。

为什么不管是链家还是贝壳,非得奔着去上市？

贝壳找房为什么非得上市？

上市是成本最低的融资渠道，但除此之外，贝壳上市背后还有成为一家公众公司的强烈诉求——链家手里的数据很要紧。

据悉，链家地产拥有北京至少80%的小区的详尽数据。

公开信息显示，截止到2017年底，链家地产内部的IT系统，拥有约500台服务器，每天后台系统访问的请求达1000多万次，接近200T的数据，这些数据包含：每一个买房者、卖房者的电话，小区的详细信息，包括楼层、户数、建设时间、业主家庭资产状况和投资态度等等。

业内曾经有小道消息传过，地方找过链家几次，就是看中链家手里的房产底层数据，希望合作。

眼下，房产税一旦开始征收必然离不开房地产数据信息化，而底层数据在谁手里？

8年前，左晖力排众议提出打造“真房源”的口号，8年后，链家虽在全国范围还谈不上一家独大，但在北京等一线城市的地位是显著的。

一方面是手里的数据有人觊觎，另一方面，如果这事再不快点打开做，“等政府开始强力推行房地产信息化的时候，链家的市场份额必然会遭到蚕食。”

“不管是贝壳还是链家，必须成为一家公众公司。”这位投资人分析，这才是贝壳不得不上市的原因。

那么为什么不是链家，而是贝壳呢？

左晖想得很明白。

用左晖的话来说，“我们在做一个球场，希望在这里踢球越来越多，大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

“我希望未来在这个平台达到100个品牌，有一个链家还有其他99个。这是一个极其复杂的博弈，最大的利益应该是博弈的规则。如果行业效率始终这么低，我们就永远没有成长空间；我们的商业基础结构在发生变化，要么对抗要么一起往前走。但行业必须走出信用损伤的囚徒困境，这是一个负循环。所有人都在受损，只不过我们没有感知。”

房地产交易平台里的囚徒困境

这个囚徒困境里，难的是什么？乱象是什么？

“一年了，毛都没改变!”这是2016年底，时任链家研究院院长的杨现领博士在一场发布会上的感慨。他认为，资本进入并未让这个房地产交易行业得到改变，一是成本结构没有发生改变；二是效率没有被提升。

尤其，“中国的互联网网站产生了全世界最多的房源信息垃圾。”杨现领博士认为，相比美国的房地产网站，即便是在美国市场份额占比还较小的Zillow，中国房产网站在房源真实性方面与其相比也是望其项背，还有很长的路要走。

中国房地产信息化市场的巨大差距在哪里？

中国人通过互联网找到房源的比例只有22%，这个方面的提升“很难”。因为，美国的房源信息质量远高于中国，美国有独家委托和一些体系，支撑了线上房源的全面性、真实性和准确性。中国仍缺少底层的架构，如美国的MLS或是澳大利亚的REA，中国根本没有这类底层房源数据提供服务商。

房地产公司想要获得房源，要么得去亲自扫楼，要么得去买数据。而房产中介和房产平台在房源这个问题上，完全是 “恶性竞争”，想要数据共享，几乎不现实。想要破题，只有举业界全力来推动，非一已之力能一蹴而就的。

目前，几乎大部分从“找房”这个维度切入的创业项目都已意识到底层数据缺失的灾难。不少项目开始调转船头转向SaaS,寄希望于通过掌控更多二房东数据来填充底层房源数据。这比起链家八年如一日开门店派中介扫楼，要轻松得多。

而对于链家来说，当市场指向全国，而非北上广深等一线战区，开店扫楼是个笨功夫，效率不会很高，贝壳找房的平台模式就成为必走的路径。

既然是做平台，自然要争流量。贝壳如何在互联网世界中实现自己的传播裂变呢？贝壳上线后，一系列举动都剑指流量：从选择黄轩作为代言人，到三元里海鲜市场，再到耗巨资在世界杯期间各时段打广告，及要求经纪人向客户推广APP等等。

2019年3月22日，贝壳找房入驻微信钱包九宫格，面向10亿微信用户，可见其新模式具有互联网公司的思维模式。

据媒体报道，左晖做平台的想法十年前就有了，如今，他说自己做的不是中介公司，是互联网公司。

事实上，贝壳也交了一份不错的成绩单。截至2019年3月1日，贝壳找房已成功进驻全国97个城市和地区，连接1.95万家门店和近17万经纪人，入驻平台的新经纪品牌超过126个。

但旁边还有虎狼环饲的竞争对手们，贝壳找房打造足球场的野心，还能吸引多少经纪人入场踢球，还得看左晖的人格魅力和他对于战局的深谋远虑了。（文/李夏 晨曦、商晓彤对本文亦有贡献）