建业老总胡葆森往事：改姓名、搞联盟、当大哥

来源/地产风声

文|内幕君

1955年，新中国上映了第一部校园儿童故事片—— 《祖国的花朵》。拍这部电影时，摄制组要求，一个镜头最多只能拍3到4个画面。

因为胶片太珍贵了。

那时候物质匮乏，但花朵们天真烂漫。影响了几代人的《让我们荡起双桨》，正是当年这部影片的主题曲。

做完了一天的功课，我们来尽情欢乐。

参演电影的孩子们，第一次听到曲子时拍手欢呼：唱出了我们在船上的心情。

这让“80后”狗蛋产生了时空错觉，没想到自己孩提时的启蒙音乐，竟然是“50后”的儿时记忆。

1955这一年，河南濮阳县一滑姓家庭迎来新生儿，是个男娃，大人给他起名滑建明。

滑建明的爸爸在濮阳县政府上班，后来位至副县长，所以小滑的年少时光，是在县政府家属院度过的，听着“小船儿推开波浪”的时代之音。

打小，滑建明就有当“大哥”的潜质。1966年，上五年级的他跟着六年级的同学，组了个“驱虎豹战斗队”，一行12人骑在背包上，坐着火车直奔北京去。

去看红太阳升起的地方。

这个“战斗队”，应该是滑建明作为创始人之一，搞的人生中的第一个联盟。后来的他发起缔造过中城联盟、嵩山会。

上个月，河南省房地产业商会开了一个闭门会议，作为商会领袖的他表态，不带头降价，得到兄弟们积极响应。狗蛋说，相当于组成“不降价联盟”。

半个世纪过去了，滑建明没有变，还是在搞联盟、做“大哥”。

唯一的变化是，行走江湖的名号改了。

滑建明现在叫胡葆森。

1

香港岁月

滑建明为什么改名甚至换姓，正史没有说。什么时候改的，正史也无据可考。

狗蛋推测，故事从香港开始。

1982年，滑建明被河南省对外经济贸易合作厅派去香港，代表省外贸赴香港参与成立进出口贸易机构，那时候滑建明27岁，称得上年轻有为。其实被组织看上之前，小伙子已经有过很多高光时刻：

• 十几岁插队劳动，当了大队的团支部书记；

• 21岁被推荐上大学，进入郑州大学外语系英语专业学习；
• 25岁参加全国外贸系统业务员外语测试，斩获河南省第一名。

从这些履历看得出，小滑的情商和智商都不差。去香港之后，聪慧的他经常被领导带着出访，到过六十多个国家。

大概是见多识广有了想法，捧“铁饭碗”近10年，当了6年河南省中原国际经济贸易公司副总的处级干部滑建民，突然想开了，他告诉他爹自己决定下海。他爹就问：你下海为了什么？

滑建明回：为了赚钱。

他爹又问：咱们家要那么多钱有什么用？

滑建明也不知道，但还是在1991年底，拿了最后一个月工资后辞去公职。

1992年5月22日，他回到河南，和本地建行合资，在郑州成立建业房地产开发有限公司。那时的滑建明带回了两样东西：

1000多万港元以及港商身份。

“港漂”的他取得了香港永久居留权，回到河南创业，成了外资，建业成了河南首家中外合资的房地产企业。不久后，因国家要求“金融机构退出实业经营”，建行撤离建业。

至于1000万巨款的来源，正史基本都是这么说：在香港炒楼赚的。

野史和正史的分歧就在这。

乡野有种说法是，滑建明在香港认识了有钱的干爹。狗蛋表示，他是听说过滑建明有一个姓胡的义父，但不能说成香港干爹。这位“义父”曾经督战台儿庄，一直生活在大陆直到1978年过世。倒是他的妻子和其中一个女儿定居于香港。女儿叫胡葆琳。

看到这个名字再联想到“胡葆森”，狗蛋狗生头一回觉得，野史也许才是正史。

所以狗蛋推测，滑建明改名是“港漂”回乡后的事。

2

回到郑州

没了滑建明，江湖从此胡葆森。

回到河南后，胡葆森在郑州东边盘了360亩地，正准备大干一场的时候，撞上猛烈的宏观调控。

1993年，“国16条”就像一记无影腿，直接踹在高歌猛进的地产业的腰部，这一脚下去，直接给海南踹出“天涯、海角、烂尾楼”的奇观，其它地方的地产业同样不好过。

这一年春天的某个晚上，38岁的胡葆森在一次内部会议中，分享了自己的新感悟：

永不妄称第一，决不甘居第二。

伴随着豪言壮语，胡葆森在郑州东推出建业第一个楼盘——金水花园，声称要做当地质量最好、价位最高的小区，他们打出口号:

为有房人盖房。

结果有房人并不买账，觉得位置太偏、售价太高。加上大行情不好，金水花园一面市就糊了，卖不动。

“那是建业和我最艰难的时期，感觉一切都不在我的控制了。”

不甘居第二的胡葆森，挨了现实一记结结实实的鞭子。立正挨打过后，在香港见多识广的胡葆森想出了对策。

1993年的6月18日，《河南日报》出现了一则彩色跨版，内容相当冲击眼球的广告：

金水花园十年还本。

打广告的建业承诺，接下来半年内，全款购买金水花园一期的业主，10年之后可以拿回全部购房款，产权仍然归业主。相当于业主借了笔长贷给建业，利息是一套房。

国内还没有人这样干过。哪怕受香港地产浸染而走在前沿的广东，也没人吃过这样的“螃蟹”。

奇招还挺管用，至少郑州人民都知道了金水花园。而全国房企知道了河南建业。十年后，老胡退给40多个业主1000多万。

从金额上看，老胡当年的集资相当成功。

3

蓉城结盟

“绝不甘居第二”的胡葆森，很快就找到了做大哥的感觉。

之后几年，建业在河南第一个推出住房按揭贷款，第一个将宽带引入社区，第一个成立物业，第一个组建“客户会”。

1997年，郑州一家叫中汽乾坤的开发商，也学建业“十年还本”，只不过到该兑现承诺时，业主发现老板人家蒸发了。

从被效仿可以看出建业的影响力。

地产圈的人都知道，建业身上有很深的胡葆森烙印，老胡之于建业，就像老王之于万科，老宋之于绿城。

而让建业奠定江湖地位的，也是胡葆森，这个人。

1998年末，那时候冯仑还有头发，在亚布力滑雪场，他和胡葆森向王石提议：你明年就别当万科总经理了，我们给你找点事儿干。

很快“事儿”找好了，第二年初夏，胡葆森和冯仑、王石相约北海，三方达成发起成立"全国房地产策略联盟"的构想。目的是把全国各大开发商召集起来，相互交流。考虑到当时“联盟”字眼敏感，组织先被名为“中城房网”，后改中城联盟。

1999年8月，联盟第一次正式筹备会在成都举行，12家初创成员企业的掌门人悉数到场，聚首锦江宾馆。

除了“冯王胡”，合生朱孟依、南都周庆治、地产界“思想者”卢铿也在列。说起卢铿，如今业内没几个认识，但提起他爷爷，学过历史的都有印象：近代爱国实业家卢作孚。

这么个豪华阵容里，胡葆森不仅跟大家排排座吃果果，还和王石、冯仑并列C位。蓉城会盟之后，江湖开始流传“地产三剑客”的说法：

南有王石，北有冯仑，中有胡葆森。

三人先后都当过“中城联盟”的轮值主席，胡葆森更被不少地产大佬视为“大哥”。

冯仑说，老胡是我生命中最好的朋友和兄长之一，周忻则夸他是“一位仗义的大哥”。

《水浒传》中的“小旋风”柴进，论武打不过鲁智深，论智商比不上吴用，论才华比不上萧让，但因为仗义疏财，又喜欢结交天下英雄，“柴大官人”强势排进了108将的TOP10。

胡大官人在地产江湖近似于这样的存在。

2003年，孙宏斌想做“全国第一"那会，只在乎两个人的看法：一个是他想超越的王石，另一个就是胡葆森。

因为胡葆森，区域性房企建业有了全国性的影响力。狗蛋说，这应该是地产圈最成功的老板带货案例。

当年胡葆森专程去过天津，和孙宏斌畅谈了一天。聊完后，这位老大哥隐约感到顺驰有风险，但没说太多，因为他觉得：

有些事不好劝，交情不到。

4

八星助阵

今年5月，爱写书的冯仑又出了一本书《扛住就是本事》。书里说，当大哥并不是靠熬年头、熬资历，而是：

把大哥的事办了，才能成为真正的大哥。

狗蛋说，他怀疑冯仑是从“大哥”胡葆森那总结出的经验。

1994年，中国足球开始职业化改革，东北的老王提钱捧场，中原的胡葆森也没怠慢，26年来，中超球队易帜无数，建业还一直扛着河南足球的大旗。按照建业的说法，他们累计为俱乐部投入了30亿以上。

两年前，老胡跟媒体说我们销售规模才600亿，盈利规模才十几亿，今年我们为球队投入了7个亿。

“投入足球以来，我就没有看到短期内盈利的可能。”

别人问他，那你图啥呢？老胡表示：

帮河南人扛一件事。

老胡还说，我不是自夸，建业搞足球这么多年，我从来没有打着足球的名义，向政府要过什么。

对此，杠精狗蛋只是吟诗一句：了却君王天下事，你大哥还是你大哥。王石第一次见到胡葆森时就判断说，他是“商场上浸染多年的成熟型男人”。

和河南老乡许家印比起来，胡葆森的觉悟不低。都知道老许的“朋友圈”强大，其实老胡的也不差。

十二年前，老胡集8颗“龙珠”召唤“神龙”，那场面，如今的“四巨头”也很难撑得起。

2008年，因为“金融危机”的影响，全球股市不振，香港资本市场下挫尤为明显，此时的建业地产赴港上市，头顶着山大的鸭梨。

建业在香港路演，王石、冯仑、潘石屹、李思廉、柳传志等现身力挺，被媒体称作“八星助阵”。

等到敲钟时更是高朋满座，除了这几位，龙湖吴亚军、雅居乐陈卓贤、红杉资本沈南鹏、时任香港华润董事长宋林、“红牛”老板严彬等纷纷到场，这让港媒惊叹：

没见过内地企业上市引来这么多名流捧场的。

2007年12月启动上市计划时，建业本来打算发行40亿股，融资80亿港元。无奈，危机笼罩下的日子实在太难了，尽管最终融资规模只有13.75亿，建业好歹成功召唤了“神龙”。在这之前恒大上市受阻，许老板正忙着打牌找钱呢。

王石说，建业成功上市，既是企业实力，也是胡葆森个人的魅力。潘石屹评价，这是“2008年中国房地产行业的转折性事件”。

小潘把调子定得很高，给足了“大哥”面子。

上市之后，很多人猜测，胡葆森会不会走出河南开疆拓土。只听见远处传来老胡的声音：

我们从波士顿圈了美国最牛基金的钱，跑到驻马店给老百姓盖房子。

5

河南主义

一个“朴素的狭隘的河南主义者”。

这是胡葆森的自嘲，以此来体现对家乡爱得深沉。河南，成就了胡葆森，也困住了胡葆森。

新世纪之初，其它典型房企上北下南攻城略地，胡葆森反其道而行，确立建业“固守河南”的战略。

2002年开始，建业进行“省域化”扩张，跑去濮阳、周口、驻马店等省内城市开拓市场，用今天的话来说叫“下沉”。

2005年，老胡告诉《时代人物周报》建业为什么不走出河南时说，这是由企业战略决定的。

他还拿孙宏斌的顺驰，跟采访记者举了个例子：战略要求它做一个全国型房企，它就需要迅速提高知名度，用超常的做法营销自己。

“连你都知道了，说明顺驰的营销还是很成功的。”

记者说，胡葆森讲到这句话时笑了笑。很多人想不到，多年后老孙会东山再起。现在的孙宏斌，应该不在乎胡葆森的看法了。

在老胡眼中，河南有1亿人口，只要建业能占到市场份额的10%以上，就有干不完的活，赚不完的钱。

曾经，冯仑拿建业和万科并论，说全国化看万科，区域化看建业。胡葆森也自以区域深耕为傲。

现实是，要拿10%以上的份额很难。你闭门不出，但别人要敲门进来，如今全国房企50强中，至少有一半布局郑州。2019年河南省房企销售业绩排行，前十里头七家外来房企，建业以734亿居首，排在第二的碧桂园卖了572亿。

建业押上所有粮仓，只比碧桂园一个区域的粮仓多卖160个亿。

固守多年，胡葆森也有过想“出轨”的时候，他以郑州为原点画了一个圈，说半径300公里的区域，都在建业扩张范围。但这个圈一直悬在口头上。

狗蛋说，男人经常都是被诱惑打败的，而胡葆森相反，他是被不受诱惑打败的。

坚守河南25年后的2018年，胡葆森终于行动，表示有条件地走出河南。

这回，他又画了一个圈，以郑州为原点向外500公里为半径。去年，建业走出河南的第一个项目开盘，位于3000公里外的新疆库尔勒，比老胡的圈远得多。

但事实上，建业失去了向外扩张的最佳时机。地产黄金时代结束了，白银时代也要结束了。

6

号令中原

胡葆森说过，自己会在2015年60岁时正式退休，“到时候开通微博、微信，好好享受晚年生活”。

转眼胡葆森都65岁了，微博、微信已经过气。他的老朋友王石、冯仑紧随潮流，都在玩直播。闲暇之余，一个放卫星，一个谈恋爱，真正享受着晚年生活。

地产三剑客，二剑已经入鞘，只剩老胡还在奔走号令。

今年以来，楼市整体困顿，加上经过几波“恒大式”打折，不少房企都按奈不住以价换量的骚动。特别到了第四季度，为了拼业绩，大有可能绷不住。

这时候，大哥胡葆森说话了。一个月前，他拉着“河南二哥”张启国公开表态：建业和正商不带头降价。

带头降价的是太康人许家印，带头不降价的是濮阳人胡葆森，没想到2020年的楼市，到最后是：

河南人之间的战争。

而不管滑建明还是胡葆森，狗蛋说：

当惯了大哥，就总也改不了搞联盟的习惯。