5年衰落变累赘 中坤启动大钟寺广场救活方案

■本报记者 李克纯 北京报道

2015年3月16日晚上7点，北京城已是华灯齐放，霓虹闪烁，位于北京海淀区北三环的大钟寺中坤广场只有一层底商灯火通明，其他都同黑夜隐没了起来。

“这里就像是一个停了工建筑。”多年在雅戈尔旗舰店工作的店员刘洁（化名）说。

原本，它可以很红火。

2003年，它的标签是“第四代商业模式”，是红极一时的北京市三环内最大、唯一有地铁通过的商业地产项目。中坤集团希望以此项目为开端成为商业地产领域的新引领者，北京的新地标，并在未来10年内持有200万平方米物业。

然而，它的命运是多舛的，接二连三的外部变化令其工期一延再延，再加上内部规划不当以及商业模式不清晰，大钟寺中坤广场最终陷入了危局。

它的衰落，默默宣告了10多年前房地产开发商“求大追洋”的商业地产时代的终结，其也因经营不善在2015年给中坤集团带来了信托兑付危机，再次将中坤集团推上了风口。

现在，中坤集团正希望通过将其改建成写字楼、外引资本和合作者的方式激活这一庞然大物，破解命运的魔咒。

冷清的商场

“一年前这里就说要改成写字楼了，但一直也没什么动静。”刘洁说。

位于大钟寺中坤广场D座一层的雅戈尔是为数不多坚守的店铺之一。D座二层到五层的商铺已经全部关闭，主电梯和楼梯也已封闭。

沿着已停止运行的扶梯向上走，可以看到二层到五层基本上已经变成一座空城，空荡荡的铺子落锁紧闭，尚无开工痕迹。重霾天气的映衬下，透露着些许衰败的气息。

D座门口悬挂着红底的招商巨屏，上面写着“20万平方米写字楼招商”、“全产业链、金融、科技、教育、文化”的宣传语。下午4点左右，雅戈尔旗下5家品牌店都冷冷清清，鲜有顾客光临。

“周六日会好些，我们的经营一直还能维持下去，毕竟雅戈尔最全的品牌都在这里，我们有固定的会员客户。”刘洁介绍。

D座一层商铺目前还有每克拉美钻石商场和从二楼搬下来的山东黄金等，“保留下来的几家店都是能存活下来的，包括家乐福周末人流也可以，有时能把停车位占满。”刘洁说。

几个月后，大钟寺中坤广场的B、D、C、E4栋建筑除了C栋全部做培训教育外，原来的购物中心D座、家具馆B座、餐饮区E座全部改为写字楼产品。

D座是中坤广场4栋楼中以购物为主的商业项目，王府井百货旗下的“hQ尚客”、家乐福超市、每克拉美等品牌都驻扎在这栋楼。同时这栋楼也是中坤广场调整最为频繁、变数最多的一栋楼，曾因出售商铺给小业主，在申报改建写字楼时，遭到业主抗议抵制。

中坤集团总裁焦青表示，写字楼改建工作也主要集中在D座。“前期拆除工作已基本完成，后期施工图现在也做出来了。正在报批正式的开工证，拿到开工证后我们会全线推动这件事情。”

C座过去是以新华国际影城、泰国金芭蕉等主力店聚集的商业项目，如今除了一层保留3家美食店外，二层至五层全部改为培训机构，涵盖幼儿、青少年到成人教育。在焦青看来，教育体系已基本形成，未来还要加大教育板块。

B座原本是整租给百强国际家具馆，现在百强国际家具馆已全面撤出。焦青表示，这栋楼不需要大改，腾空后等设计出来可直接招租。

E座一直定位都是写字楼。一层的肯德基、麦当劳和五层的海底捞仍在营业，步行街已全面关闭。目前海底捞所处的北面写字楼全部是空的，南面有部分写字楼运行。

在中坤集团看来，其转为写字楼有着天然的基础：商业的用地性质，4栋独立的通透的建筑，消防、车位等良好的设计，以及北京三环边上的无与伦比的位置，一切都预示着它将成为一个不错的写字楼，它的发展希望借力金融街与海淀，成为这里一些产业的新办公平台。

焦青向中国房地产报记者透露，在中坤集团的设计中，大钟寺中坤广场未来写字楼不是简单招商，而是要结合产业链打造品牌，引入金融、科技、教育、文化产业等企业。按照测算，除去不可预测费用，改建写字楼费用不超过2亿元。

为了快速的回笼资金，大钟寺中坤广场写字楼产品会销售一部分，其他持有。但对于回流资金的情况，焦青拒绝回应。

在中坤集团最初的计划表中，写字楼将在今年6月底改造完成。目前，写字楼改造施工图已经出来，正在报批。

“这个10多年前启动的项目对中坤集团来说是个大负担，转型写字楼不失为一种良策。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，首都时代广场、百骏明光百货等商场已经由商场转为写字楼了。

问题商业盘

也许，它就是一个命运多舛的项目。大钟寺中坤广场一项目负责人至今提起仍心有余悸，“当时最担心的是这么大的体量，万一烂在手里建不起来怎么办？”

2003年，一个商业地产大热的年份。由于北京申奥成功，商业营业用房的投资放量开始出现上升趋势，2003年商业营业用房投资达到一个顶峰，增长率为39.49%、投资额1302.3473亿元。这一年，万达商业地产项目共开工16个。

这一年，中坤集团掌舵人黄怒波进入商业地产领域，开发大钟寺中坤广场。

大钟寺中坤广场总投资超过30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，定位为“第四代商业模式”。

这一模式强调一个商业地产中要有娱乐、审美、艺术、文化、消费等元素，融合共生，像极了现在的大悦城、三里屯VILLAGE、华熙乐茂、蓝色港湾等购物中心的一站式消费模式。这样的想法很超前。

大钟寺中坤广场所在地是北京市民“菜篮子工程”发源地，随着市政升级改造，这个曾经的农副产品批发市场需要退出历史舞台，中坤抓住了这个改造升级的商业机会。

按照中坤集团的计划，是将该项目升级改造为北京三环内最大的商业地产项目。该项目预计2006年全部建成，当时中坤集团曾高调宣布这一项目准备2007年1月起开始租赁，2007年年底入驻。

当时，国内第一波开发热刚刚兴起，“贪大求洋”、打概念牌是彼时开发商的通病。当年参与过该项目的业内人士向中国房地产报记者透露，2005年中坤曾举办过一场声势浩大的论坛，推出的“第四代商业模式的开创者和先行者”概念，香港铜锣湾购物中心等还曾为论坛提供过赞助。

令人没有想到的是，项目从2004年底开工就一波三折。前期拆迁3800户商家就用了两年多时间。“非典”期间让所有民工不得不回家等待，奥运会前夕什么也干不了；好不容易进入2009年，金融危机开始了，所有地产商都开始缺钱，此后60年大庆，工程又被迫停滞。

那段时间中坤好多人都生病了，焦青也病倒了。“压力太大，做这个项目真的是呕心沥血。这个地方过去脏乱差，是社会治安隐患非常大的地方，拆迁3800户就费了不少心血，后来又屡屡因为特殊情况停工，我当时最怕的就是烂尾楼。”焦青表示。

最终，原有的废旧楼被推翻，新的4栋楼拔地而起。2010年，大钟寺中坤广场终于开业，但原本超前的设计理念已经失去优势，

这样的时间节点也使它们错过了商业地产发展的黄金期，商业地产过剩的迹象已开始蔓延。

自己的问题

对于这个巨型综合体，中坤集团投入了全部的热情与经历，也展开了大手笔宣传。至今，搜索当年的报道，仍能找到“商业巨擘浮出水面”、“2011年王者气魄”、“梦幻团队英雄出世”等字眼。

然而，中坤广场正式对外营业一年后，除了被百强家具旗舰店整租的B座实现整体亮相之外，其余3座的开业率只有3成左右，商场整体开业率不足50%。“没有人气”、“问题楼盘”成为大钟寺中坤广场的新代名词。

2012年底，大钟寺中坤广场又因空调纠纷陷入与远大“口水战”的涡旋。好不容易快熬过养商期了，却碰上了电商对传统商业的冲击。“当时我们的出租率也能达到95%，没想到电商如此迅猛就抢占了市场。老牌子百货都抵挡不了，更何况我们？”

2014年1月，在进入中坤广场3年后，王府井百货旗下“hQ尚客”宣布关店撤出。随后，B座的百强家具也全面退出。

中坤集团董事长黄怒波曾坦言，在做商业零售时，中坤广场的租金情况并不理想，“原来预计每年会有3亿~4亿元的租金，但传统商业和餐饮都遇到困难，因此租金收缴率只有60%~70%”。

几经浮沉，中坤的第四代商业综合体终是回天乏力。

中坤集团也有自己的问题，对于项目定位一直摇摆不定，最初该项目名称为“大钟寺现代物流港”，而后更名为“大钟寺现代商城”，其间还穿插着成为中关村电子集散地的传闻。定位的反复加剧了招商的难度。

商业地产项目的开发运营应是先招商再建设，“我们并未这样做，招商时才发现内部构架不符合商业需要，需要调整。”大钟寺广场一位不愿具名的负责人表示。

于他而言，这是一个不小的挑战，他没有做过商业地产，旄下的人员也大多是新兵。

焦青坦言，这是中坤集团十几年前做的项目，现在形势转变太快，商业运营隔几年就会调整一次，像这样的传统项目调整步伐赶不上变化快。

成为集团累赘

“改成写字楼对我们来说确实是一个无奈的选择，在建设和养商期间，中坤集团几乎投入了所有的财力、人力，但大综合体的颓势不可逆转。”焦青说。

此前，大钟寺中坤广场43万平方米的体量中有10%面积出售给了散户，尽管它们采取了售后包租统一经营的模式来进行业态控制，但这一模式对于其日后的发展也埋下了风险。

2013年底王府井百货退出后，大钟寺中坤广场为了回流资金，加速了小商铺的出售，“10几平方米20几平方米也卖，一拨拨人来看商铺，跟抢购似的。”刘洁回忆说。

这些小商铺的售价为8万~14万元，开发商承诺由其统一招商经营，每年按购房总金额给予回报。

通过这一方式，大钟寺中坤广场回流的一些资金。但这一变更通知遭到了小业主的抵制。

目前，中坤集团已累计对这一项目投入60亿元。由于亏算严重，大钟寺中坤广场已经成为中坤集团的累赘。经营不善的大钟寺中坤广场给中坤集团带来的拖累在2015年一场信托兑付中爆发。

这是一笔起始于2010年的借款。中诚信托公司与大钟寺中坤广场持有开发商中坤长业公司签订《借款合同》，约定中诚信托公司向中坤长业公司发放信托贷款不超过人民币5亿元。合同到期后，经中诚信托公司多次催要，中坤长业公司仅归还了利息共计人民币6300万元。而后，双方便走上了诉讼程序。

经中坤集团工作人员证实，这笔借款主要用于中坤广场后期养商。由于购物中心持续没有带来现金流，反而拖累母公司现金流，导致兑付资金无法支付。

中坤长业更是危机多多。一份私募机构提供的尽调报告披露了中坤长业近几年的财务状况。尽调报告披露，截至2013年底，中坤长业总资产59.07亿元，总负债39.37亿元，资产负债率约66.6%。但其账面货币资金仅0.69亿元，年净利润0.21亿元。

前述私募机构的尽调显示，对比其2011年以来的财务数据，中坤长业2012年净利润同比下降21%，2013年净利润同比下降42%。

截至2013年9月30日，中坤集团总资产106.87亿元（其中存货68.65亿元），净资产45.569亿元，资产负债率57.36%；2013年1~9月，收入11.59亿元，净利润1.91亿元；2010~2012年经营现金流分别为-9.56亿元、-3.87亿元和6.12亿元。

对于与中诚信托的兑付危机，焦青表示，“一切都在协商中，大家都在一条船上会妥善解决。另外，我们也在尝试引入其他投资者解决这一事情。”

焦青介绍，中坤集团已开始寻找合作者，目前达成意向协议的有5家左右。

另据了解，中坤集团也为项目进行着新一轮融资，包括中嘉资本为其发行的“北京市‘大钟寺中坤广场’改造基金”，规模8000万元。另据某国有银行对公业务人士称，中坤集团在项目上亦能得到银行资金的足够支持。

现在，焦青领着一些人入驻到了大钟寺中坤广场，在一间空调机房成立了一个临时办公机构，应对资金危机。

“我们希望商场转成写字楼后能被激活。”焦青说。

“之前开发商都认为中国经济在往上走，认为持有物业会升值，谁想到地产形势会发生这么大的变化，变革是逃不过去了。”黄怒波说。

此前，黄怒波曾表示，“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增，但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了，40多万平方米的体量，总价值超过几百个亿，这本身是一种收益。”

这次仍是对赌，没有人知道它的结局。