“华夏幸福特色小镇“华夏幸福特色产业小镇…

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

五年前的这个时候，华夏幸福把年会开到了海南三亚。

美景、美食成了很多人记忆里的亮色，那时候公司所有人的心情都无比畅快，销售额过千亿、账上还趴着大把大把的现金，正是对酒当歌的好时光。

公司状态好，钱又多，老板王文学开始做一些其他的尝试，他投资过很多项目——LED、新能源、孵化器、养老，甚至还斥重金给足球队换血、加薪，俨然是一副欣欣向荣的景象。

不过现在看起来，那时是公司的顶峰，之后五年，这家在环京地区举足轻重的公司就开始走下坡路了。

先是低调地退出雄安，紧接着又被限购折腾得够呛，为了扩张、转型，总负债短短几年内就逼近3000亿大关，等到了2021年，隐隐有了还不上债的苗头。

2月1日晚上，华夏幸福发了份债务违约公告——公司及旗下子公司有一笔债务逾期，连本金带利息一共是52.55亿。

这笔钱要是放在五年前根本不是个事儿，但是现在，公司账上能动的货币资金只有8个亿，哪够还债的呢？

实在是没办法了，只能把债权人都叫到一块开起了债委会。

在会上，王文学总结了下导致危机发生的几个原因：

● 一是错判了环京地区的形势；

● 二是新拓展的业务尚在培育；

● 三是扩张激进、管理不够精细。

算是痛定思痛了。对手里捏着欠条的债主们来说，这样的分析却没啥实际意义，可到了如今这个地步，王老板除了一句“不逃废债”的保证之外，能做的事情已经不多了。

把华夏幸福逼上绝路的环京，正是王老板起家的地方。

早年间的时候，王文学的“川崎火锅店”在廊坊很火。除了搞搞餐饮之外，他们偶尔还会接点装修的散活，虽说经常被拖欠工程款，但也算是锻炼了队伍、积累了力量。

差不多1998年的时候，机会来了。

当时廊坊市委党校手里有一块地要盖宿舍，但却苦于资金问题没能动工。正巧王文学手底下有钱有人，干脆就把这活揽了过来，就一个附加条件——在宿舍楼之外，另盖5栋楼自己卖。

就这么着，他就入了房地产的门，说起来，这算是他赚到的第一桶金了。

不过那段时间的住宅市场油水不多，光靠盖房、卖房生意做不太起来。好在廊坊离北京不远，好学的王老板没事就上京学习，还得到过王志纲的点拨。

王志纲可是地产界的传奇人物，据说在碧桂园和万达帝国的崛起背后，都有他的身影，也是在他的建议下，王文学从2002年开始专心地搞起了产业园区、做起了园区运营商。

这路子跟其他房地产商是很不一样的。

地方政府很熟悉地产商们的那点小心思。甭管拿地时说得有多好听，归根结底还不是来赚差价的？但是华夏幸福很不一样，他们把引入产业和税收挂在嘴边，跟地方的思路就很一致了。

关键是这方案看着就靠谱：

● 1、拿地；

● 2、建设园区、招揽客户，放以往招商引资可都是地方上的活，现在有人代劳、还不用自己出钱，何乐而不为呢？

● 3、等到协议签下来，这开工的园区可就成了香饽饽，不光能收租、还可以收取数量不小的产业发展服务费——别人买地都是一锤子买卖，华夏幸福这个方案却是给了地方一个能长久下蛋的母鸡。

凭借着这个模式，华夏幸福在环京称得上是无往不利。

2011年，华夏幸福A股上市，销售额超过150亿元，正式成为中国最大的产业地产开发商；等到2016年，华夏幸福凭借着超千亿的销售额，干脆利落地跻身当年的房企TOP10。

靠着这业绩，王文学在很多年份都是名副其实的河北首富。

在那一批起来的地产巨头里，大家都会把自己的一亩三分地经营得铁桶一般。

像环京一带，就属于外地过江龙针插不进的那种地方，很难坐到谈判桌上，万科一度也是非常看好，兴冲冲去买地，结果还没到竞拍环节，派去的员工就被当地人围殴了。

到了2017年，雄安规划出台了。

一开始的时候，在环京囤了不少地的华夏幸福还挺开心的——

早在2014年，他们就跟保定商量好了白洋淀科技城将近300平方公里的规划；

2015年，他们又跟雄县签了协议，定下了181平方公里土地的规划，这是踩中了时代的大风口。

可没过几个月，他们就发了份言辞恳切的公告：

之后，号称环京第二大“地主”的华夏幸福，大踏步地退出了这一带土地的开发和规划。

服从大局的觉悟是需要的，继续把已有项目运营好，公司的基本面也没问题。

但是，华夏幸福比较“惨”，2017年开始，环京楼市调控严苛。

本来呢，一大堆炒房客好不容易如潮水般从北京倾泻到周边市县，汹涌而至的热钱把环京的房价炒得老高，可好景不长，紧箍咒就来了。

从2017年3月，环京区域重镇涿州宣布限购，此后廊坊、永清、燕郊等几乎所有环京区域都加入限购大军——效果也是出奇的好，很多地方的房价是一个腰斩接一个腰斩，高点买房的，都亏得乱七八糟。

当时华夏幸福的储备用地差不多有1115.71万平方米，其中90%都在河北，而营业收入中的大头更是来自环京，算是被人在七寸上重重地打了一记老拳。

在那一年里，各大房企的销售业绩都在去库存的大背景下高歌猛进，而华夏幸福的经营性现金流却首次由正转负，为-162亿元，降幅超300%。

眼看不妙，到了2018年，昔日过江龙针插不进的环京土地也被拿出来共同开发了：

比如在2018年1月，华夏幸福就先后与东原集团、旭辉集团和阳光城三家房企签订战略合作框架协议；2018年2月，华夏幸福子公司与旭辉集团子公司在嘉善区域内联合竞得两块土地。

在那之后，王老板还尝试过不少自救的手段。

除了引入平安资管，华夏幸福还拉来了著名经理人吴向东坐镇。这位前华润董事长的作风堪称雷厉风行，凳子还没捂热就烧起了三把火——裁员、砍线、搞新布局。

在这里面，最惨的应该算是小镇集团了。

当年在项目启动的时候，华夏幸福曾经打出过要招聘200个小镇总、要让每个城市都有华夏幸福小镇的霸气口号，这才过去一年多的时间，整个集团就裁得只剩下了个小镇事业部。

不光是泡沫严重的产业小镇，就连昔日的杀手锏——产业新城也被动了刀子。

早年间的时候，地方上往往在招商这一块上因为这样或那样的原因束手束脚，这才不得已让产业园区的“运营者”们占了好一阵子便宜。

今夕不比往日，如今钱的问题已经不成问题，各地更看重的是货真价实的高新技术产业、而非只印在PPT里的规划方案，划地盘。

华夏幸福也想了不少办法，比如把精力转移到浙江、河南和安徽等地，甚至还在各大核心城市核心区域布局了一些高周转项目，比如2019年在武汉花了116亿拿下了武昌滨江商务区地块，希望复制以往的成功。

可事与愿违，一切却并未向着他们期望的方向发展。

在诸多经济发达的富庶之地，地方就能把产业园区这些事办了，并不需要一个夹在中间的第三者——那个躺着就能赚钱的好时候，一去就不复返了。

在前几天召开的债委会上，王文学自己交了底：“多轮疫情使公司雪上加霜，2021当年到期应偿付金额1000多亿，公司目前货币基金200多亿均受限，资金枯竭。”

如此规模的债务化解，恐怕不是旦夕之间就能轻松搞定的。