(旧改)旧改和棚改有什么区别?

拆迁，是我们这一个时代的记忆。

表哥就是拆迁的受益者之一，他们家的老房子拆迁后，获得了3套安置房，当时看位置不咋样，现在也是在主城区内了。目前，这3套房子都用于出租，一个月的租金收益在1.5万左右，然后又用100多万的补偿款购买了一套商品房用于自住，每个月房贷3000多，目前找了一份保安工作，按他的话说，不求大富大贵，也不想给自己太大压力，平平安安生活即可。话虽如此，但拆迁获得的房产收入无疑是他说话的底气，因为很多人还在为第一套自住房而奋斗。

拆迁，在过去很长一段时间都是“暴富”的代名词。时常有听身边说，某某因拆迁一夜成为百万、千万，甚至亿万富豪。在人们纷纷投去羡慕的目光之时，一些有一定财力的投资者便盯上了“老旧房”，房龄越大越好，他们的目标很明显，就是“赌”后面有可能拆迁。这些原本没多高居住价值的房子被他们炒得越来越高，真正有住房需求的人被他们弄得有苦难言。而且在一定程度上也影响到楼市调控效果。

当然，这仅是拆迁需要退出的部分原因，要说根本原因还在于棚改是本轮房价上涨的重要推手之一。自2015年后的这波全国范围的房价上涨，如果说仅是货币超发、城市化等因素，都不足以解释这轮全面大幅上涨。因为这期间的货币增速和城市化率反而已进入到一个趋缓的状态，那么究竟是什么原因呢？这里就不得不提到棚改货币化安置，相关统计数据显示，在棚改高峰期，不少三四线城市货币化安置比例超过80%，获得棚改补偿资金的人进入到商品房市场，使市场需求瞬间放大，当供需的天平产生倾斜后，各地房价接连上涨，少则翻倍，多则2-3倍，前后也不过3-4年时间。

棚改原本的目的，是为改善居民的居住条件，但大片拆、一窝蜂地拆，让产业、收入后续支撑力不足的三四线城市楼市泡沫不断聚集。在此背景下，越来越多的专家和学者呼吁减少或者停止棚改。对此，相关部门显然意识到这一问题的严重性，根据财联社的报道显示，在2018年6月26日，棚改审批权限收回到国开总行，未来将以实物安置为主。一场长达3年之久的棚改货币化安置大幕落下帷幕。

事实上，还不仅于此，即便是实物安置也将宣告一段落，住建部明确了：2021年以后，棚改将逐步“停止”。

1.数据显示，2016-2020年开工2300万套棚改任务，实际完成2000万套，已超额完成了十三五期间定下的目标任务。这与此前的国家文件要求一致， 2020年就是棚改的“扫尾之年”，可以看到，2021年起，大面积的棚改拆迁现象将不复存在。

2.实际上，早在2019年7月份，住建部黄艳副部长就在“旧改”工作会议上吹过风：今后要避免大拆大建和一拆了之。

此时，有网友可能就说了，这不太现实，怎么可能一刀切？有些人还住在破旧的棚房里，而且一些危旧的老房子地段好但又不能住人，岂不是资源浪费？按照笔者的理解，现在大规模的棚改拆迁结束了，这是大方向，不容置疑，但并不是说立马停掉所有的，会根据实际情况来，比如以前一年500-600万套的计划，今后可能只有数十万套，越来越少。

一个新的问题就出现了：拆迁的机会越来越少，这些慢慢变老的房子该怎么办呢？特别是那种房龄20-30年的老小区，虽然不是什么危房，但跟现代住宅的居住质量差距越来越大，不仅年轻人不喜欢，一些老年人住起来也不方便。值得高兴的是，老房子将迎来新“归属”。

2021年起，主管部门明确了：2021年起，老房子全按“新规”处理。住建部黄艳副部长在2020年7月21日政策吹风会上表示，全国大概有22万个2000年前建造的老小区，计划在十四五期间（2021年到2025年）再改造3500万户，在未来5年争取基本改造完毕。

老旧小区改造到底改什么？是不是就是简单地粉粉刷刷？从公开的信息看，显然不是！而是改造前后有显著的变化！

一方面，改造分3个等级，分基础类、完善、提升类3种，基础类对每个被改的老小区都会涉及到，比如绿化、道路、管线、安全、外立面、违建拆除、基础修缮等等，主要是满足基本的居住需求。完善类则要更进一步，比如增加停车位、加装电梯、节能改造等，这类改造需要具备一定的条件，比如小区具备改造场地空间。从目前看来，只要大家协商一致，四层以上老房子装电梯是得到政策鼓励和支持的，迎来电梯“加装潮”。而提升类改造主要根据居民的意愿，比如养老、托幼等，主要是满足大家的公共服务需求，特别是年轻上班族家庭。

另一方面，针对老旧小区改造过程遇到的难点、重点问题，住建部门在2020年10月份已指导浙江、山东2个省和上海青岛宁波等8个市，专门进行了试点探索。比如改造资金分担、小区长效机制管理等九方面，在试点基础上，住建部于2020年12月18日印发了第一批《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，要求各地借鉴学习。可以看到，我们能想到的改造难题，相关部门已在研究实践，最终肯定会有解决的办法，大家完全可以放宽心。

老旧小区改造替代此前的拆迁，这是未来城市住房发展的主流趋势，不可逆。不可不说，虽然旧改不能像拆迁那样造就许多“暴富神话”，但殊途同归，均是要改善提升我们的居住水平，旧改在未来5年全面实施，必将对我们的住房市场产生深远的影响，2021年起，老房子居住环境都会得到明显改变，这3类老房子无疑最吃香！

1.城市核心地段的老房子。地段好的老房子有几个共性，一是位于主城区，二是有很多年的教育资源沉淀，这不是那些新区学校所能比拟的，三是配套发达，比如医疗、商业、交通等，特别是医疗，对老年人就医非常方便。在旧改之前，由于老小区环境差、设施设备陈旧，还有大家头疼的停车问题等等，通过改造升级后，如一些新型的停车技术设施投入，能大幅缓解停车难的问题。可以说，地段好的老小区经过改造后，居住舒适度将得到大幅提高，不仅受老年人欢迎，也会迎来一批年轻的刚需置业者。

2.楼间距大的老房子。老旧小区改造的项目里，比如加装电梯、增加健身、儿童娱乐设施、养老设施以及增加停车位等等，均需要有一定的场地空间，这其中，楼间距大的老旧小区无疑最适合。还有一个不得不提到的事实，老小区房子大都建得比较矮，特别适合老年人和孩子，上下楼非常方便，加上楼间距大，居住舒适度非常之高。

3.装了电梯的高楼层房子。同一栋楼，哪几层房子最受欢迎？从事过房产中介的朋友最有发言权。一般而言，如果没有电梯，4层以上房子的价格呈现一个递减排布，6-7层，不但卖不上价，而且还极不容易转手，因为即便年轻人上下楼能吃得消，但一个家庭谁没有老人小孩，所以，要想把无电梯的高楼层房子卖出去，成交周期没有一年、两年怕是要让更多的价。而装电梯后，这种情况就反过来了，上下楼问题解决后，加上视野好、阳光充足、少蚊虫滋扰等优势，按照目前的市场行情，起码有15-20%的溢价。

当然，不少人在这里有一个疑惑，即：电梯不是高楼层住户想装就能装的。对此，大家倒不用担心太多，因为随着老龄化深入，装电梯是发展趋势，对于一些人担心的经费和对低楼层住户的影响可能导致装电梯难度增加，其实，现在各地都在探索，特别是不少地方已经试点的“共享电梯”新经验，基本可以解决各方的顾虑，将加快装电梯进度。

总结一下：城市更新方式转变，进入旧改时代，我们的老房子又重新获得新生，大家都是受益者，虽然对于那些期望获得拆迁暴富的人来说有些失落，但旧改用时短，效果立竿见影，毕竟房子是用来住的，这又何尝不是“房住不炒”精神的一种体现呢？对此，你有什么看法吗？

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