〈周庆治〉周庆治 南都电源?

首届中城联盟论坛观后感，数字，大佬与预言。

中城联盟的秘书长李洁交给我一个任务，让我从自己的视角出发，谈谈刚刚结束的首届中城联盟论坛有何个人感受，褒贬均可，只为来年论坛更上一层楼贡献力量。

我确实是有话要说的。

按农历年末看，论坛芸芸，但本场论坛是2015年内最具规格、档次最高、议题最佳的房地产论坛。

这句话是可以拍胸脯的。

王石领衔，冯仑压轴，30位董事长，每人12分钟脱口秀。

最不一般的是，众大佬谈的是同一个话题：与未来好好谈谈，未来究竟长啥样。

我的职业生涯就从报道2005年的中城联盟西安年会开始，多年来受益于这个圈层联盟，见证它的内敛，克制，以及对外界形势风向极强的阅读能力。

几天前，在会场从早上九点坐到晚上六点，一场思想盛宴过后，一个强烈的感觉是，未来的房地产模样，就在众大佬展示的数字中呼之欲出。

闲话不谈，下面一勺君按照印象，谈谈对几个地产大佬的演讲听后感。

对于1月7日向一勺君索要录音的朋友与粉丝而言，此文算作一个回馈。

王石：1.1与3000万

《供给侧改革与房地产业转型升级》是王石的演讲题目，但王石一开始即偏题。他说，感谢前海的姚先生，自己才站在这里，否则应该是郁亮来发言。

这句话让一勺君在四万粉丝中赢下了一场100元的赌局。如何管理好一群亿万富翁？

大哥离题，但王石身后展示的两张PPT信息含量超高，据说此PPT为万科读书最多的董秘、副总裁谭华杰所幕后制作。

见下图。

王石引入套户比的判断，实际上说明了未来49个城市的房价趋势。比如，PPT认为，北京、深圳、上海、合肥、宁波、太原等12个城市套户比低于1，存在不同程度的供给不足。

套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，均衡线为1.1。

在另外一张PPT中，王石表达了对物流地产的看高态度。理由是，物流地产明显跟不上电商的发展速度。

依据是，中国人均现代仓储面积不到美国的10%，但2014年中国电商渗透率（11%）已高于美国（10%）。

在憧憬未来时，王石也开出了他的支票。

是这么说的。他说，从万科创立到2014年，万科的客户大约为100万户，平均一个家庭2.5到2.8个人，大约是250万到280万。从2015年开始，万科物业对外接受物业管理，未来五年，自己开发与接收的物业面积预计在4亿平米，可以黏连3000万以上的业主。

都说王石有没有底牌。

这才是真正的底牌：把公司继续做到更加强大——不仅规模大，而且抗周期性强。

陈俊：4

陈俊是中城联盟现任轮值主席，也是地产行业里C端思维的鼓吹者。一勺君在2015年与他至少有五次见面，每一次，他都言必谈C端思维。

不仅谈话如此，他还拉上了河南建业的老胡、金螳螂一起做了一个验证项目艾佳生活，一个家装020项目。

他给我印象最深刻的数字是4，他提了一个老陈的C端思维4法则。如下图：

这4个法则里，一勺君表示对其中的“玩具”心态最为称赞。

工具是理性决策，玩具是感性决策。如果一个生意或者一件事物，能够让消费者做到感性决策，那一定是不凡的境界。

胡葆森：20万与200万

胡葆森，人称老胡，河南建业董事长，写的一手好字，在河南商界，绝对是一个不老传说。多年来坚守省域化战略，在一个平均房价只有4500元的河南省，硬是销售额过了100多亿元。

要谈耐心与定性，老胡秒杀同行。

他同样放了一张PPT，信息量超高。

一勺君判断，未来胡葆森的建业大生意，藏宝图就是这张PPT。不服来辩。

有了业主，有了足够多的业主，在今后的地产界，你才拥有讲故事与造梦的能力。

老胡说，我有20万户业主，还有200万球迷。未来，这些人将是胡葆森发行的“建业通宝”虚拟货币的目标对象，这些虚拟货币，将是让老胡的商业帝国顺利运转起来的最纯粹的血液。

陈劲松：48.8%

陈劲松是中城联盟候任轮值主席，也是地产行业里难得一见的书生富豪。

有业内人士夸赞，在代理行业，只有两个人让一群书生或创业兄弟变成了亿万富翁：陈劲松与周忻。

陈的题目是《我所理解的场景与服务》。

他论证说，从产品到场景，从功能到服务，将是中国房地产下半场应该关注的重要转变：1，没有场景，不会产生对服务的需求；2，场景本身就是服务。

只有12分钟，再大腕都不行。

一勺君表示，尚未深刻理解他的发言，发言便结束了，相当不过瘾。

但是，有一个数字是支持他做出这些判断的重要依据。他说，80-90后的行为特征，使得中国家庭一步达到与西方国家年轻一代完全接轨。2015年，80后在总人口中的比重达到了48.8%，五年后可能超过52%。见下图。

左晖：15%

左晖的链家，站在风口上牛逼哄哄，但是他本人相当低调，姿态放的很低，谈未来，都谈的是这样的题目：《这个世界还需要链家么？》

啧啧，左晖每天思考这么有危机感的话题，怪不得公司越做越大，据说正在进行的A轮融资，估值接近600亿元。

左晖站在那里，没有PPT可放，只有一个麦克风给他，但他讲了几个数字。

15%，6周与11个经纪人。

左晖发现，几年前，链家中介的平均年龄是22岁，月度的流失率在15%，换做其他公司，流失率会更高。

于是，他自我提问，这些人为什么不愿意在这个行业里待下去？我们可以做点什么？

左晖还发现，二手房购房者也不是很成熟，平均买一套房子的过程，需要6周才会打出第一个电话，要找11个经纪人来问询各种信息。

于是，他自我提问，这些人为什么需要这么长的时间？他们为什么不愿意相信别人，我们可以做点什么，让房屋流通的效率更高一些？

林中：8

林中是旭辉地产的主席，也是地产圈里少有的学术派。

讲话逻辑性强，学术味道足。精益求精说的话，严肃有余，活泼不足。

但是，观点绝不骑墙。

就相当于你付费请他讲课，绝对不磨洋工，对读者相当负责。

他说，开发商必须学会，如何站在2012年，去看2020年的地产世界。

他说，未来五年，坚定看多。市场处于高位增长期，未来行业的增长来自于，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。

他警告说，未来五年，一二线城市的中小企业可能会不复存在，同时，二线城市的商办物业危机会总体爆发。

他说好消息是，未来持续的降息，开发商可能会迎来资金成本只有4%的时代，所以，最好的选择是持有一些好的资产。

最后，他说了8个现代化是未来的行业趋势。

是这么说的：管理精细化，投资精准化，组织智商化，运营柔性化，思维金融化，服务增值化，资产证券化，业务国际化。

他还给出了未来的生存好攻略。

“未来如果你想留在这个行业，必须要有强大的基础管理能力，畅销溢价，决策要快速精准，而且还要一次性作对。”

黄其森：6

黄其森是泰禾集团的董事长。过去两年，各个中国院子花落北京、福州与上海，他是始作俑者。

必须还要这样介绍他：2013年，他是北京上海土地市场的黑马与明星，拿地超过200亿元，2014年拿了150亿元；但是，2015年，他只拿了6块地。

黄其森说，今年大幅度降低拿地规模，不能像之前那样拼了，要保住胜利的成果，从现有的土地中获得利润。

他警告说，土地溢价已经很高了，已经很危险了。就在同期，另一个地产猛男孙宏斌说，北京的地价这么高了，简直是犯罪。

周庆治：40亿与12%

周庆治许久未在公开场合出现。他讷言，低调，谦虚。

但是，真正懂行的人都知道，不敢小瞧他。

2006年，万科借助对浙江南都地产的并购，两次出手，合计36亿元，杀入杭州市场。从此，万科在杭州的存在感一点点建立。

响彻全万科、全国地产界的经典楼盘——良渚文化村，就始自于南都旗下，后来经历任万科老总苦心营造，美玉方成。

南都入万科，南都的创始人周庆治完美转身为万科的股东，并身兼中城联盟旗下中城投资的董事长。后者去年新三板上市，管理资产逾300亿元。

在当日的中城联盟论坛中，周庆治谈及万宝之战，谈了一个往事。

他说，当年万科都曾与冯仑、胡葆森沟通公司收购事宜，但是各种因素，只有自己成行。当时的方案是，双方换股，作价40亿元，折算成对万科12%的持股。但是，推进途中，2006年的股权分置改革完成后，万科股价一路暴涨，自此失去了换股可能性。

如果做成，这是地产界的一次经典资本合作。如果万科与万通、建业都有类似的资本合作，那么，王石对万科股权的这些远期设计，将具有极大的战略眼光。从王石自身而言，他一直希望股权可以分散持有在一些对管理层友好的公司手里。

当然，今日之万宝之争，可能就失去了发端的可能。

冯仑：4

冯仑压轴脱口秀，时长逾12分钟了，但大家都开心。因为，他谈到了狮子与女人。

他说，从历史的起源看，今天房地产之所以存在，就应该感谢狮子与女人。此处省略2000字。

他还说，房地产的未来就是，创造最具价值的人造空间。那么，有4件事情是影响它的。

地段，行为，技术与管理。

大概解释一下：地段的背后是人流，人流决定了地段的价值；人类的行为，决定了空间价值的是收费模式与收费数量；技术的进步会给空间价值带来巨大的变化，但技术的领先性，很快就可以变成成本，而不是竞争优势，它对空间价值的创造是短暂的；能源的管理，财务的管理，物业的管理、资产的管理等，都会创造出空间的价值。

李洁：350场

李洁是中城联盟的现任秘书长，在当日中城联盟的最后，她做了一个让所有大佬都静心倾听的发言。

很入心，很感人。

她的发言浓缩在这张图上，记录了16年的中城联盟。

大概解释下。

64个会员企业的项目总共分布在100个城市里，从2011年完成中国房地产行业联合采购第一单开始，已经完成5批联合采购，共计54亿元。这64企业，一年的销售额超过了1万亿元。

16年来，秘书处组织了350场活动，本届论坛上，30位演讲嘉宾呈现了一个216分钟（12906秒）的脱口秀。

当然，还有最后一个数字：10年。

1月7日，那一天，正好是她加入中城联盟工作10周年的日子。

一个干练的美女，我把她的话放在这里。

1月7号这个日子于我，有特别的意义。今天是我来到中城联盟工作十周年的日子。中国非著名自媒体一勺君问我：如何管理好一帮亿万富翁？我告诉他，一个弱女子，唯一能做的是“给狼伴舞”。

用联盟企业家的话说，这里的人健康正派、他们互相相信，看，我们用16年的时间拥有了这个时代最昂贵的“信任”。如果你和他们一起聊天，你会听到他们聊的是赛艇、马拉松，聊谁把多年的烟瘾戒掉，谁把大肚腩减掉了。如果你参加过他们的晚宴，你会看到他们常常把桌子搬了PK平板支撑，你会惊喜地发现，他们拥有的不仅是眼前的生意，他们的心里还有音乐、诗歌和远方。

看到年纪奔向大叔行列的企业家们纷纷变成了姑娘们喜欢的小鲜肉了，对于即将奔向中年的我意义非凡。借用冯仑主席的话说：“跟谁混，做什么很重要”。因此这十年于我，没有蹉跎，谢谢你们。