聂梅生聂梅生出身

中房报记者 苗野 三亚报道

“从目前的情况看，房价下降是不大可能的，因此定价逻辑必须要变化，应该用租金定房价，用减税提高可支付力。” 全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上表示。

经过差不多6年的换挡，经济正由原来的高速增长换挡到6%～7%。期间，房地产承受了高压。

从中国人民银行和统计局的数据来看，从去年到今年上半年强有力的去杠杆，从金融层面来讲是有成效的，不太有成效或者是仍然纠结的还是土地，土地的出让金是2.69万亿元，同比增长了43%，这一增长是哪里来的，实际上不是一二线城市，而是三四线城市同比增长了123%，按下葫芦起来瓢。

聂梅生认为，目前土地出让金与房地产相关税收都在上涨，财政依然高度依赖土地与房地产。房价下降是不大可能的，因此定价逻辑必须要变化，应该用租金定房价。房价降下来已经不可能了，需要提高房价的可支付力。对于提高可支付力，她认为首要的条件是减税，让月供占工资的比例不超过60%。

回望房地产这两年，“租购并举”成为关键词，在这一表述中，“租”排在“售”的前面，说明房屋租赁将成为未来一段时期房地产政策的主要着力点。从我国的房价收入比、土地楼面价、租金收益率、房地产税等几个数据来看，目前发展租赁市场依然任重道远。

租购并举怎么才可以做得到，这是又一次房改。长效机制是改革搭配进行，不太可能在短期完成。租购并举是房改不断的发展，到目前为止，房地产市场“租”和“购”极端的不平衡，现在提出了租购并举，这是长效机制，也是供给侧改革。其实就是六个字：地根银根和税收构成了长效机制和供给侧改革主要的内容。” 聂梅生表示。

另外，聂梅生提到，房改一路走来，从当初取消了福利分房，如果没有当时央行出台的个人抵押贷款政策的话，是无法走得下去的；若谈租购并举，将新房高压去杠杆，需要金融支持，引导资金的流向。

“我们要建立长租市场的融资机制，租赁和消费机制要上去，就象当年做个人抵押贷款一样的强度去支持租房市场才可以并举。资产证券化（REITs）和消费金融、租赁贷款这块要有有力的政策支持，否则十几万亿过不去，租金无法进入到租赁市场。”聂梅生表示。

最后，对于建立租购并举机制的途径，聂梅生提到了以下三点：

一是稳定房价，需要用提高支付力的方式逐步降低房价收入比。

二是降低地价，土地价格因为招拍挂大幅上涨，长租公寓用地需要依靠多种供地方式，降低土地使用成本，集体土地释放。“地价一定要下降，如果做租售并举，租部分的地价一定不能招拍挂，要通过供给侧改革，释放土地红利，否则租购并举做不下去。”

三是提高租金收益率：必须有大金融机构投资人进入长租公寓市场，建立投资平台，必须启动租房市场金融支持，建立贷款、租赁方的消费金融、持有方的资产证券化。

“至于企业利益，房地产企业未来会不会做长租公寓？取决于存量土地成本，地王最后还是要卖的，因为长租公寓与之相比，成本收益难以等量齐观。”

聂梅生表示，在又一次住房体制变革到来之际，我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约与平衡，实现新的政策性的突破。