邹永成、邹永成 西南空管局…

“睡城”又名“空城”，“睡城”里的人，白天纷纷离巢到城市其他区域上班/购物，晚上才回家睡觉。这种长距离的迁徙轨迹和人流涌动，体现出的是区域内的商业匮乏与供需矛盾。当我们聚焦成都，重新审视那些当初被戴上“睡城”帽的区域，发现其商业发展与生活现状已与过往大相径庭。为此安居客特推出《走近睡城》系列策划，本期约您一路向西——走近“睡城”光华新城。

说区域：光华新城的崛起

要看光华新城的现在，不得不回顾其发展历史。作为西成都温江的重点区域——光华新城，其建立随着“西部新城”战略规划的提出而诞生，被定位为建设“西成都CBD”。盘踞在光华大道三段的这片区域从建立之初便很受购房者青睐。

其一，城西自古便有独特的地位，从金沙遗址到鱼凫文化，以及老成都曾经流传很久的“金温江，银郫县……”“西富南贵”口号等可见一斑。其二，温江由于地势平坦，生态环境优越被部分老成都人亲切地称之为“成都后花园”，上风上水的地理环境使宜居成为这片区域的标签之一。其三，2005年5月31日光华大道通车，一路向西从主城青羊直通温江，打通了城西交通主要大动脉，也增加了打动购房者入住区域的砝码。

（光华大道效果图，来源于网络）

与此同时，开发商瞄准了这片区域的发展潜力，相继在光华大道两侧开发楼盘，而早期光华大道两侧楼盘以住宅为住。一时之间，去光华新城买房成为购房者热门选择。

谈往昔：“睡城”之矛VS宜居之盾

有人的地方就有江湖，有住宅的地方却不一定有商业。虽然2005年光华大道就已通车，但在最初的几年，区域内商业氛围并不浓厚。2005-2012年之间，温江大型商业运营几乎呈现空白状态。

（伊藤洋华堂温江店）

直到2012年4月，永辉超市入驻温江光华新城；2014年1月，伊藤洋华堂温江店开业；2014年，珠江购物中心开业……光华新城开始有了自己的大型商业，商圈初见端倪，但人气依然是区域存在的大问题。

据温江新闻介绍，区商务局副局长邹永成曾说：“2012年的时候，温江楼宇消化速度远远低于楼宇开发速度。当时温江楼宇以平均每年10万方以上的速度供应入市，但市场自发消化速度每年仅1.5万方左右，空置率较高。没有商业入驻，商圈氛围就很难带动，更不要说吸引人气了。”温江人气之低下，从楼宇消化速度可见。

没有人气，随之而来的是整个区域的商业发展尴尬局面，我们尝试分析其商业发展滞后原因：

1）光华新城所在的光华大道3段和万家湾所在的光华大道1段，二者之间5公里左右只见绿荫不见人，商业发展断层。

2）温江光华大道在经过最初的“惊鸿一瞥”之后很长时间成为“拥堵”代名词，特别是早高峰的通行情况，很大程度上刺激了购房者“交房不装，装了不住”，一辆319公交走走停停，停停走走……

3）光华大道两侧楼盘早期主要以住宅为主，住宅先行，商业未跟上，光华新城逐步被戴上“睡城”帽子。

入住率低下引发商业发展缓慢，商业匮乏成为人气迟迟无法提高的诱因之一，二者相互影响，使得光华新城这一沉睡便一晃而过12年。

看现状：“睡城”苏醒VS商业成型

这一切在2017年有了变化，2017年是光华新城久睡苏醒的一年。

首先，2017年6月2日地铁四号线二期开通运营，从万盛至西河，光华新城与成都主城区、温江老城的联系增多。其次，光华大道下通隧道于2018年4月测试通车，交通的便捷加速了人口的流动。

而光华新城的商业随着交通的便捷化、人口的流动、需求的释放正在快速崛起。

1）已开业：稳定需求人群正在形成

据赢商网数据，目前光华大道三段最早开业的坤德新天地已运营4年多，但其体量仅能满足小部分人群需求，这和2014年光华新城10万左右的稳定人群需求也比较契合。据2016年数据显示，光华新城核心商圈几大主力卖场的访客量由2015年同期的日均1.5万人次提升到了3.2万人次，2016年已开始吸引崇州、大邑以及青羊区部分消费人群。

（珠江广场）

在目前已经成熟运营的商业体中，珠江广场的运作是比较成熟的，率先引入了伊藤洋华堂、家乐福等。但其3年发展也经历了比较艰难的爬坡。

据四川在线消息，成都珠江广场总经理唐宇介绍，截至2017年10月底，该项目的购物中心同比客流提升20%，销售提升41%，而11月11日三周年庆当天更是创下13万峰值客流，同比去年周年庆提升20%，销售同比提升45%，双双创新高。

2）未开业：人气正在聚拢

当已开业的商业在刺激消费需求的时候，未开业的商业体也开始汇聚人气，新光天地无疑是其中最闪亮的星。

位于珠江广场对面的新光天地正在经历“从无到有”的阵痛，项目最初立志于仿照北京新光天地，定位比较高端，但在光华新城“睡城”现状敲打下，已将项目定位转向家庭消费购物，2016年年中就已签约商业超过60%，其中包括苹果A级店、阿玛尼等国际大品牌，但项目迟迟不开业也让人颇为好奇。对外说法是光华大道下穿隧道施工影响了开业进度。虽然不知真假，但由此可见，交通在光华新城商圈发展过程中的作用十分重要。

（4号线光华公园站附近的新光天地，摄于5月9日）

（封闭修路的光华大道，摄于5月9日）

据58安居客房产研究院数据统计显示，目前光华大道周边在售/待售楼盘仅5个，已售完住宅楼盘达到23个，其中大部分小区已经入住。除此之外，周边区域如温江老城、大邑、崇州等也在为这个商圈的发展提供人流量。根据赢商网的数据显示来看，光华新城商业周边稳定客群在30万左右，这一切都为光华新城商圈的发展提供了稳定的人流量支撑。

回看光华新城的崛起，不得不说其和“区域发展，交通先行”有比较大的关系。这片因光华大道而崛起，因地铁4号线而腾飞的商圈，正在随着区域内交通路网的越来越完善而快速成长。掀开13年“睡城”帽，光华新城的明天会更好，大梦醒来，便是涅槃！